2010년 3월 들어 부동산 시장과 향후의 시장변화를 생각해보았다
* 2010년 3월~전반기 시장모습
일반 적인 부동산 사장은 설이후부터 성수기로 접어드는 것이 일반적이다. 그런 의미에서 3월 지금을 전후로 하는 시기가 본격적인 매매와 전월세 거래가 이루어져야하는 것이 일반적이다.
더구나 올해는 전월세가 몰리는 짝수해이기도 하기 때문에 3월과 4월까지의 전월세와 매매가거래가 일정부분 있을 것이라 생각되는 시기였다. 하지만 시장의 모습은 이러한 기대와 달리 소강상태의 모습을 보이고 있다.
이러한 침체의 원인으로 대다수 수요자들이 3월 9일부터 시작되는 위레신도시 사전예약 등을 시작으로 2010년 전반기에도 지난해와 같은 보금자리 지역발표 및 사전예약 청약 등이 계획되어 있고 6월전후로 광교 신도시 등의 본격적인 분양이 이루어질 예정인 점 등으로 기존 주택으로의 관심이 적어진 표면적인 원인과 2009년 8월 이후 금융규제가 지속되는 등으로 신규 주택 매입에 따른 금융 여건역시도 변화되거나 개선되지 않은 원인도 일정 부분 있다고 보여 진다.
이러한 전반적인 수요자들의 기존 주택 매입으로 수요변화가 이루어지지 않고 있는 상황이지만 매도 물량은 앞으로도 당분간 증가할 것으로 보여 진다.
우선 2010년 까지 한시적으로 유예된 다주택자들의 양도세 감면제도를 활용하고자하는 매도 물량은 점점 증가할 가능성이 높고 이러한 물량은 2010년 말까지 지속될 것으로 예상 된다.
따라서 연초 부동산 시장의 활황기라 할 수 있는 3월의 부동산 시장이 활성화되지 않고 있는 점을 고려해 보면 봄 부동산 시장은 4월 까지 소규모 거래가 이루어지는 약 보합세 시장이 지속될 것으로 보이며 이후다시 침체기 시장의 모습을 연출될 가능성이 매우 높아진 것으로 예측된다.
하지만 이러한 매매시장과 달리 전월세 시장은 실질적인 서민 주거시설이 공급이 이루어지지 않고 있으며 올해도 주기적인 멸실이 이루어 질것으로 보이기에 3~4월 이후 언제든 전세 시장 불안이 유발될 가능성은 매우 커 보인다.
향후 부동산 시장이 활성화되기 위해서는 기존주택으로 수요자들의 매수세가 이루어져야만 한다. 이러한 부동산 시장변화를 위해서는 아래 몇 가지 요소 중 최소 2~3가지요소가 현실화 된다면 시장의 모습은 활성화 될 가능성이 매우 크다 생각한다.
1.보금자리 주택 등으로 쏠려있는 매수수요 대기자들의 관심 변화
2.다주택 양도세 감면제도에 따른 대다수 매도물량이 거래 또는 매도보류에 따른 매물 감소
3.금융규제(DTI) 완화 등으로 매수자 금융여건 개선
4.경제여건이 호전(변화)에 따른 부동산 시장및 경제상황의 긍정적 시각 증가
5. 정부의추가적인 제도 변화
*2010년 하반기이후
현제 시행중인 다주택자 양도세 감면제도가 2010년 연말 종료 된다 따라서 2011년 이후부터는 이러한 세금 감면을 기대한 매도물량은 지금보다 줄어들 것이고 일부는 현재와 같은 급매물 성격의 가격이 아닌 일정 한 수익을 기대한 가격으로 시장에 나오거나 매도 보류가 이루어질 가능성이 있어 오히려 2011년에는 상대적으로 급매물 물량은 적어질 가능성이 커 보인다.
따라서 실수요자라면 2010년 다주택자 양도세 감면효과에 따른 급매물을 매입하는 것도 현명한 선택이 될 수 있을 것으로 보인다.
전반적인 경제및 부동산 시장의 회복은 우리나와 전 세계적인 경제가 회복되어야 한다는 전제조건이 있다 하지만 2008년 말 시작된 경제위기를 우리나라는 슬기롭게 극복하고 있으며 미국을 비롯한 선진국역시 조금씩 개선되는 모습을 보이고 있다.
2010년인 올해도 지난해와 같이 세계적인 위기 극복 노력이 지속된다면 2011년부터 본격적으로 경제여건은 개선되고 금융위기를 극복할 것이라 생각된다. 따라서 2010년 전반기인 지금의 시점이 부동산 가격은 가장 낮은 시기라 보여 진다.