경매 농지취득

1. 모르면 행정관청에 답이 있다.

 

우선토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원을 가지고 시.군청의 종합민원실을 찿는 것이 확실하다. 건축 및 농지전용 담당자를 만나서 농지전용이 가능한 땅인지 알아본 후 입찰에 들어가는 것이 현명한 처사일 것이다.

 

 

2. 농지의 처분사유가 있음을 유의하라.

 

농지소유자가

(1) 소유농지를 정당한 사유없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니하게 되었다고 시장.군수 또는 구청장이 인정하거나

(2) 주말 .체험영농지를 취득한 자가 자연재해. 농지개량.질병등 대통령령이 정하는 정당한 사유없이 그 농지를 주말. 체험영농에 이용하지 아니하게 되었다고 시장.군수.구청장이 인정한때

(3) 농지전용허가를 받거나 신고를 하여 농지를 취득한 자가 취득한 날로 부터 2년이내에 그 목적사업에 착수하지 아니하거나,

(4) 농지의 소유 상한을 초과하여 농지를 소유한 것이  판명된때

(5) 사위 기타 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 소유한 것이 판명된 때에는 그 사유가 발생한 날로부터1년이내에 당해 농지를 처분하여야 한다. 이기간 내 처분하지 아니할  경우시장.군수 또는 구청장은 당해 농지의 소유자에게 6월 이내에 당해 농지를 처분할  것을 명할수 있다. 그 기간 내 농지를 처분하지 아니하면, 농지처분명령을 이행할 때까지 1년에 1회씩토지거래가액의 20%에 해당하는 이행강제금을 부과한다.

통상 농지이용실태조사는 매년10월부터 11월까지 해당 지역의 읍.면 동장이 인근에 거주하는 농지관리위원회의 협조를 얻어 실시하는 것으로 경작 목적의 농지소유자는 이 기간 이전까지는 년 간 최소경작기간(90일)의 요건을 갖추는 것이 바람직하다.

 

 

3. 농지전용에 따른 농지보전부담금 등 행정비용을 미리 파악하라.

 

전용에 따른 개발비용은 대체로 측량설계비,측량설계사무소에 내는 의회비, 농지보전부담금, 그밖의 민원실 서류 신청비나 면허세,지역개발공채 구입비 등 10만원 안밖으로 소요된다.  도시지역에서는 농지전용이 개발행위허가로 바뀌어 건축허가 관련서류를 첨부하게 되면서 부지와 주변의 건축물, 도로상황까지 모두 파악한 지적도나 토목설계도면 등이 필요하기 때문에 초보자라면 관련업체를 통해 진행하는 것이 현명하다하겠다.

농지전용에 따른 행정비용 중 가장 큰 부담이 되는 것은 농지보전부담금이다. 이를 구체적으로 살펴본다면 농지전용으로 감소하는 농지를 대체조성(개간.간척)하여 지속적인 식량자급기반 유지에 필요한 재원마련하기위하여,

(1) 농지전용허가 또는 변경허가를 받는자

(2) 농지전용협의를 거친 지역 또는 시설예정지안의 농지를 전용하고자하는 자

(3) 농지전용협의를 거친 농지를 전용하고자 하는 자

(4) 다른 법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 협의를 거친 농지를 전용하고자 하는 자

(5) 전용신고 또는허가특례에 의하여 농지전용신고를 하고 농지를 전용하고자 하는 자는

   

허가면적(㎡)*개별공시지가*30% (단, 개별공시지가*30%가 50,000원 이상은 50,000원으로 상한선)*감면율 적용(해당한 경우에 한함)에 해당하는 농지보전부담금을 한국농촌공사에 납부하여야 한다.

따라서 한국농촌공사는 관할청으로부터 농지보전부담금 부과 결정서 등의 통보를 받은 때에는 납입하여야 하는 자에게 납입금액 및 납입기한과 납입장소를 명시하여 통지하게 되는 데, 농지보전부담금의 납입기간은 납입통지서 발행일부터 30일로 하며, 납입의무자가 납입기간 내 납부하지 않을때에는 납부기한 경과 후 10일 이내의 기간을 정하여 독촉장을 발부한다. 다만,(1)국가 또는 지방자치단체가 공용 또는공공용의 목적으로 농지를 전용하는 경우 (2)대통령령이 정하는 중요산업시설을 설치 하기 위하여 농지를 전용하는 경우 (3)농지전용신고대상 시설 기타 대통령령이 정하는 시설을 설치하기 위하여 농지를 전용하는 경우 농림수산식품부장관은 농지보전부담금을 감면할 수 있고, 농업인의 주택은 전액 면제된다.

 

  

4. 농지전용허가가 취소될 수 있다.

 

농지전용은 매수하고 전용하는 경우와 매수하기 전에 전주의 사용승낙서를 받아 전용할 수 있다.

건축을 목적으로 전용허가를 받으면 1년이내(1년 범위내에서 6개월씩 두차례 이를 연장가능) 건축착수 하여야 한다.

이 기간내에 건축착수하지 아니한 경우 견축법 규정에 의하여 건축허가를 취소 할수 있으며, 농지법에서는 전용허가를 받거나 신고를 한 후 정당한 사유 없이 2년 이상 대지의 조성, 시설물의 설치 등 농지전용 목적사업에 착수하지 아니하거나 착수한 후 1년이상 공사를 중단한 경우에는 전용허가의 취소등으로 농지로 환원 될수 있어 건축의 자금사정 등을 맞춰 전용시기를 결정하여야 한다.

이에 전용목적으로 농지를 취득 할 경우 사전에 면밀한 사업계획과 자금계획을 수립하여야 한다.

 

 

5 . 토지경계와 진입로 등을 반드시 현장에 가서 답사하여야 한다.

 

농지를 구입하거나 낙찰을 받을 경우 지적도만 보면 되지 않고 직접 현장에 가서 토지경계와 진입로를 확인하여야 한다.

농지는 다른 토지에 비해 진입로가 없어 건축허가를 받을 수 없는 경우가 많으며, 주된 투자대상물이 되고 있는 경지정리가 되지 않은 농지의 경우에는 지적도와 현실의 경계가 일치하지 않는 경우가 많이 있다.

 

 

6. 다른 용도로 사용하기 위하여 농지를 취득할 경우 공법상 제한을 체크하라.

 

농지전용을 통하여 다른 용도로 사용하기 위해 농지를 취득할 경우 토지거래허가구역 여부, 상수원보호구역 여부 등을 반드시 체크 하여야 한다. 왜냐하면 당해 구역 내 농지는 그 전용이 되더라도 수도법, 군사시설보호법 등 에서 별도의 규제를 받기 때문이다. 이에 초보자는 조금 비싸더라도 대지사용승낙을 받은 후 전용된 농지는 공법상 제한이 많지 않아 수익성이 떨어지더라도 보다 안정적인 투자라 하겠다.

 

 

7. 낙찰 받은 농지가 실제 잡종지이거나, 지상에 무허가 건물 등이 있는 경우 농지취득자격 증명을 거부한다.

 

농지소재지 시,구,읍,면사무소에서는 경작이 불가능하다는 이유로(불법전용등 이유로) 농지취득자격 증명발급을 거부하는 경우가있어, 응찰전에 미리 해당관청에 반드시 확인하여야 한다. 설령 이러한 사실을 모르고 낙찰을 받았다 하더라도  이 경우 거부된 신청서를 반드시 법원에 제출하여야 매각불허가결정을 면할 수 있다.

 

 

8. 경매농지에 임차권이 있는지 확인하라.

 

일반 토지에 대한 임차권은 민법의 규정을 적용 받지만, 농지에 대한 임차권은 농지법의 적용을 받음으로 농지법상 임대차 사유에 해당하는지 먼저 사실관계를 확인하고, 그 임차권이 등기되지 아니하였다면 문제가 없으나 등기된 임차권으로서 말소기준권리인최초 (근)저당권에 대항력이 있는, 즉 앞선 일자로 등기되어 있는 임차권은 낙찰자가 그 임차권을 인수하여야 한다는 사실을 유의하여야 한다. 그러나 대항력이 없는 임차권은 경매로 인해 말소되기 때문에 전혀 문제가 되지 아니한다.

 

 

9. 농작물은 경작자의 소유이다.

 

농지에 있는 농작물은 농지를 매수하더라도 그 농작물의 소유자를 특정하지 않을 경우 경작자의 소유로 남게되어, 매수자가 그 농작물을 임의대로 처분하거나 훼손하지 못한다. 따라서 농지를 입찰하기 전에 경작자를 만나 어떻게 처리할 것인지를 협의하여야 한다. 더욱이 인삼 등과 같은 다년성 경작물의 경우 그 처리방안을 확정하고 입찰하는 것이 좋다.

그리고 농지를 거래에 의하여 매입할 경우 거래계약서에 그 농작물의 처리방법을 명확히 명시하여야 한다. 특히 해당 농작물이 매도자의 소유가 아닐 경우 실제 농작물 경작자를 만나 그 처리방법에 대한 확답을 받아야 한다.

 

 

10. 농지매매계약자가 소유자인지 권원 있는 대리인인지 여부를 확인하라.

 

농지거래의 경우 농지소유자가 고령자이거나 소유자가 도시민 등으로 인하여 다른지역에 거주하는 관계로 대리인과 거래계약을체결하는 경우 반드시 대리인이 정당한 권한을 갖고 있는지 확인하여야 한다.

 

 

11. 분모기지권의 존재여부, 종중재산 여부를 확인하여야 한다.

 

밭의 경우에는 타인의 분묘가 존재하거나 동네 사람들의 공동이용에 제공되고 있을 경우 분묘기지권이나 관습법상 지상권이 설정되어 있을 가능성이 높아 이를 반드시 현장확인을 하여야 하며, 다른 토지의 출입에 제공된 경우 해당 부분만큼 이용하기 어려운경우도 발생할 수 있어 이 또한 확인하여야 한다.

 

한편, 종중재산인 경우 개인에게 명의신탁된 경우 많아, 이를 낙찰받아 소유권을 취득하였더라도 소유권을 상실 할 수 있는바 이또한 원주민을 대상으로 하여 확인하여야 한다.

 

 

12. 지형적 조건을 파악하라.

 

투자환경이 좋은 농지입지 조건으로는 도로변에 있는 농지, 남향의 농지, 도로와 도로가 교차하는 지점, 개발가능성이 많은 주변의 지역, 주변보다 지대가 높은 토지, 마을에 인접한 농지 등이 유리하며, 개발 효용적인 측면에서는 논보다 밭이 유리하다. 이에 반하여 혐오시설(목장,공장,쓰레기처리장 등)이 가까이 있거나 암석이 있는 토지, 부정형의 모양을 가진 농지, 하천보다 낮은 농지, 쓰레기가 매립된 토지는 불리한 경우가 많으므로, 그 농지의 주변 환경 및 입지조건을 철저히 답사하여야 한다.