까다로운 명도란 무엇인가?

까다로운 명도란 무엇인가?

 

 

경매계에 첨 입문하시는 분들이 제일 힘들어 하고 궁금해 하는 명도에 대해 보기 편하게

정리 해 볼까 합니다.

최고가 매수인이 누리는 짜릿함도 잠시 잔금을 치르고 부딪치는

점유자의 명도 문제로 골치 썩는 분들이 많습니다.

 

그럼 명도란 뭘까요?

사전에는 명도[明渡][명사] [법률] 건물, 토지, 선박 따위를 남에게 주거나 맡김.

또는 그런 일. ‘내줌’, ‘내어 줌’, ‘넘겨줌’, ‘비워 줌’으로 순화. 라고 되어 있습니다.

 

 

대부분 낙찰자가 먼저 점유자를 만나 언제 부동산 점유를 인도 해 줄 것인지 타진을 해 봅니다만

주위사람의 부추김에 현혹되어 무리한 이사비용을 요구하며 무조건 버티기로 일관하는

세입자 또는 어설픈 법률지식으로 오히려 이를 악용하여 부당이득을 취해보고자 하는

부동산상의 이해관계인과의 대화로 낙담하고 맘 상하기 일쑤입니다.

 

 

점유자가 낙찰자 보기를 살던 터전을 싼값에 매수 하고 불쌍한 세입자를 당장 길거리로

내 쫒으려는 나쁜 인간으로 치부하고 무조건적인 적대감을 표현합니다.

냉정하게 표현하자면 점유자와 채무자간의 이해관계든지 아님 법적인 무지로 인해

이런 곤욕을 치루고 있는 것이며 때려 죽여도 시원찮은 것이 전소유자 인데

눈에 뵈질 않으니 애꿎은 낙찰자에게 분노의 화살을 돌리는 것입니다.

 

 

인터넷상에 떠도는 글 중에 점유자에게 이사 비를 주는 것은 자자손손 대대로 수치이고

이사비 한 푼 안주고 싸그리 내 쫓았다고 자랑스레 써놓은 무용담이 종종 눈에 띄던데요!

제 사견 입니다만 그리 야박하게 몇 푼 더 벌어 무엇 하겠습니까?

 

임차보증금 전액 배당받은 사람이나 무턱대고 버티면 이사 비를 주게 되어 있다는 잘못된

생각을 갖고 있는 세입자 또는 악의를 가지고 경매 진행 과정부터 속 썩이던 위장임차인이라면

법의 준엄함을 보여 줘야 겠으나 점유자의 잘못이긴 하나 전 재산인 임차보증금을 날리고

이사 나갈 것을 걱정하는 힘든 상황의 점유자라면 상식선의 이사비로 기분 좋은

명도를 하는 것이 시간적 정신적 손해를 감안 할 때 최선이 아닌가 생각 됩니다.

 

단 한 번도 명도소송을 해 본적 없다는 야생화님은 딱한 사정의 점유자의 이사 갈 거처까지

마련해 줬다는 따듯한 얘기도 있습니다만 명도의 최 고수는 무혈입성 즉 협상으로 기분 좋게

부동산을 인도받는 경지라고 하겠습니다.

 

낙찰자가 점유자와의 협상에서 끌려 다니지 않고 우위를 점하는 방법은 기본적으로

인간적인 자세와 꼭 필요한 절차대로 협상을 진행한다면 틀림없겠습니다.

 

 

1.내용증명 보내기

경매 초보 이신 분들이 낙찰 받자마자 조급함에 점유자와의 대화를 시도 하다가 봉변을 당합니다.

 

최소한 먼저 본인은 법원에서 진행하는 적법한 매각절차에서 결정된 매수인이고 잔금도

치렀으며 당신이 점유하고 있는 부동산등기부에 아름다운 이름 석 자가 새겨져 있는

진정한 소유자임을 밝히고 소유권이 이전된 순간부터 불법 점유이고 계속 부동산의

인도를 거부할 경우 부당이득 반환 청구를 할 것이라는 골자의 내용증명을 보낸 뒤에

대화를 시도하는 것이 순서라 하겠습니다. 물론 원하는 대로 부동산을 인도 하고 순순히 물러나

주면 좋겠으나 대부분 주변인들이 점유자를 부추깁니다.

 

차선으로 점유자의 요구 조건(이사비)이 시간적 정신적 손해와 비교해서 적정하다고 판단되는

상식선으로 단시간에 협상하는 것을 목표로 해야 합니다.

 

 

2. 인도명령신청. 명도소송하기

점유자의 입장을 최대한 존중하며 대화를 시도 했으나 전혀 앞뒤가 꽉 막힌 자이거나

상식이하수준의 자라면 법원에 인도명령신청이 가능한 경우에는 인도명령 신청을 그

렇지 않은 경우는 명도소송을진행합니다.

통상 인도명령 계고장이 붙고 나서 단호한 어조로 대화를 해 보면 원만히 해결 되곤 합니다.

 

 

3.인도명령신청과 명도소송 절차

항상 동시에 점유이전금지 가처분을 진행해야 합니다.

 

점유이전금지가처분(이하 가처분)이란?

부동산상에 점유를 하고 있는 자를 상대로 부동산 인도명령신청 또는 명도소송 을 진행하기

이전이나 진행하면서 하는 보전처분입니다.

가처분을 하지 아니하고 인도명령 또는 명도소송을 하게 되면 승소를 하더라도 점유자가

변경되었을 경우 변경된 점유자를 상대로 다시 인도명령 또는 명도소송 해야 하는

시간적 경제적 낭비를 초래할 수 있습니다.가처분 후에 채무자가 제3자에게 점유이전을

한 경우 점유 이전받은 제3자는 가처분권자에게 대항할 수 없게 되므로 가처분권자는

제3자를 상대로 명도소송을 제기할 필요가 없습니다.

 

절 차	인도명령신청	명 도 소 송	비 고
의 의	강제 집행에서 집행 법원이 내리는 결정. 특정한 물건을 집달관 또는 보관인에게 인도할 것을 명하는 경우와 부동산을 법원이 명하는 관리인에게 인도하도록 명령하는 경우의 두 가지가 있다.	인도명령 대상자가 아니거나, 인도명령대상자 이지만 인도명령 신청기간인 낙찰대금 지급일로부터 6개월이 경과한 경우 점유자가 부동산을 자진 명도하지 않을 때는 명도소송에 대한 확정판결을 받은 후 강제집행으로서 부동산을 명도 받고자 하는 소송 원만한 협의가 불가능할 때에는 부득이 명도소송을 통하여 부동산을 인도 받아야 한다.
신청자의지위	낙찰인, 낙찰인의상속인	소유권이전등기가 경료 된자
대 상 자	✺경매부동산의 소유자, 채무자 및 대항력 없는 임차인과 부동산 점유자(민사집행법 제136조 제1항 )   ✺점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원(權原)에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우 ( 보증금 중 일부라도 반환받지 못한 선순위 대항력 있는 임차인) 인도명령의 대상이 아니다.   ✺상속인이 복수인 경우 각 공동상속인마다 개별적으로 인도명령의 상대방이된다   ✺채무자나 소유자의 동거가족, 채무자를 위하여 부동산을 소지하는 자, 점유보조자 (법인인 채무자의 직원 등),   ✺신의칙상 채무자와 동일하게 취급되는 자 (점유자가 채무자의 근친자, 집행방해의 목적으로 채무자와 공모한 점유자 등)   ✺특히 입찰기록 서류에 기록이 없는 점유자를 상대방으로 하는 경우는 주민등록등본 또는 집행관이 작성한 집행불능조서를 첨부해야 한다.	✺낙찰대금 납부일로부터 6개월이 경과하여 인도명령신청을 할 수 없는 인도명령대상자   ✺확정일자를 갖춘 임차인으로서 배당요구신청을 하였으나 선순위 채권액이 많아서 배당에서 제외된 임차인   ✺압류효력발생일 이전에 전입신고를 하였으나 선순위 가압류 및 근저당 등의 채권액이 낙찰대금을 초과하여 존재하고, 임차인이 소액임차인에도 해당하지 않아 배당절차에서 전혀 배당 받지 못한 임차인   ✺압류효력발생일 이전에 점유를 시작한 점유자 및 그로부터 낙찰허가결정 일 전에 부동산의 점유를 승계 받은 자   ✺주거용 이외(상가,공장 등) 부동산에 전세권을 설정해 놓고도 배당을 받지 못한 임차인   ✺주거용 이외(상가,공장 등) 부동산의 임차인으로서 압류효력발생일 이전에 전입신고를 한 임차인   ✺기타 정당한 사유 없이 점유를 하고 있는 자
첨 부 서 류	✺인도명령신청서(채권자,채무자,임차인,낙찰인을 기재, 낙찰받아 소유권을 취득하여 인도요구했으나 불응하여 인도명령을 구한다는 취지를 기재)   ✺법원 현황조사서등 기록상 명백한 점유자대상은 증빙서류 제출 요하지 않는다   ✺채무자의 일반승계인(상속,합병)-호적등본,법원등기부등본 권원없는 점유 증빙서류제출   ✺경매기록상 없는 제3자의 점유-집행관작성의 집행불능조서등본,또는 주민등록등본등 점유증빙서류및 법원이 요하는 인지첨부	✺원고 및 피고의 성명과 주소. 청구취지. 청구원인을 기재하고 입증자료를 첨부하여 관할법원에 제출   ✺소장 부본 (소송당사자 수 + 법원용 1부)   ✺ 부동산등기부등본 1통 (소유권이전등기가 경료 된 등본-소유자 확인용)   ✺부동산 목록   ✺ 도면 (부동산의 일부에 대한 명도 시)   ✺ 인지 및 송달료 납부 영수증
절 차	대금완납후 인도명령신청 ->   서면심리및 소환에 의한 심문->   인도명령결정(신청후 2주내)->   인도명령결정문 송달 (약1~2주정도) ->   송달증명원 발급 강제집행신청(인도명령   결정문+송달증명원)집행관사무실 접수->   집행위한 사전 조사 집행비용고지->   예납금 납입 강제집행기일 통지(약 2주정도)	점유이전 금지 가처분 신청 ㅡ>약 2주 소 장 접수ㅡ> 1일 사건번호 및 담당판사배정 및 심리   심리->1차 심리: 소 장 접수일로 부터 약 5~8주후   2차 심리: 1차 변론기일로부터 약 5~6주후 선고ㅡ> 2차변론 종료후 약 1달  승소판결 ㅡ> 판결문 정본 송달 선고일로부터 약 2주이내판결확정 ㅡ> 판결문 송달일로부터 2주이내(항소가 없으면 확정)강제집행 ㅡ> 판결문에 대한 집행문과 송달 증명서를 발부받아 관할 법원 집행관 사무소에 신청 (집행력 있는 판결정본, 송달증명원 강제집행예납금, 도장 인감증명서. 위임장(위임 시 필요서류))

 

 

인도명령이나 명도소송판결을 받아 강제 집행까지 간다면 낙찰자나 점유자나

서로 득 될것이 없다는 것은 너무나 잘 아실 겁니다.

현실로 절박한 사정의 점유자라면 상식선에서 낙찰자가 양보하고 무지한 점유자의

막무가내식의 주장이라면 확실한 근거와 버티면 버틸수록 당신이 손해라는 현실을 충분히

알려 설득하는 것이 현명하다고 판단 됩니다.