말소 가능한 선순위가등기

말소 가능한 선순위가등기

 

등기부등본상에 말소기준권리(저당권, 근저당권, 압류·가압류, 담보가등기, 경매개시결정등
기)보다 앞선 선순위가등기가 등재되어 있는 경우 입찰에 참여할 수 있을까?

후순위가등기라면 낙찰로 말소 정리가 돼 낙찰자가 인수할 부분이 없다. 하지만 선순위가등기는 상황
에 따라 낙찰을 받더라도 추후에 선순위가등기권자가 본등기를 하는 경우 그 물건의 소유권을 상실
할 수 있어 문제가 될 수 있다.

낙찰자가 소유권을 상실당하면 이행불능을 이유로 매매계약을 해제하고 채무자를 상대로 매각대금의
반환을 청구할 수 있다. 그러나 반환 받기 어려우면 매각대금의 배당절차에서 배당 받은 채권자들을
상대로 `부당이득반환청구`를 해야만 한다. 금융기관이 배당 받은 경우라면 그나마 수월하겠지만 여
러명의 개인들이 배당 받은 채권자들이라면 승소를 하더라도 돈을 반환 받기는 어려워질 수 있다.

`가등기`란 부동산물권(소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등) 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하
려 할 때 또는 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부이거나 장래에 있어서 확정될 것인 때에 그 본등
기의 순위를 보전하기 위해서 하는 예비등기를 가등기라 하고 가등기가 행해진 후에 그에 기해 본 등
기가 실행되면 그 본등기의 순위는 가등기 순위에 따르게 된다(부동산등기법 제3조, 제6조 2항).

원래는 순위보전의 취지였으나 돈을 빌려 쓰고 저당권 대신 가등기를 해주는 `담보가등기`가 많이 이
용되는데 담보가등기는 말소기준권리가 되며 등기순위에 관계없이 배당에 참가하고 말소의 대상이 된
다.

경매실무에서 선순위가등기가 낙찰로 소멸하는 담보가등기인지, 인수가 되는 순위보전을 위한 소유권
보전가등기인지를 어떻게 알 수 있을까? 경매법원은 선순위가등기가 등기부등본에 등재돼 있으면 가
등기권자에게 그 가등기가 담보가등기인지 소유권보전가등기인지를 밝히라는 최고서를 발송한다. 이
때 담보가등기이면 채권계산서 제출과 함께 권리신고를 하도록 촉구한다. 담보가등기라면 가등기권자
는 권리신고를 하면서 배당요구서나 채권계산서를 제출하게 된다.

응찰자들은 대법원 법원경매정보 사이트에서 법원접수 문건 및 송달내역을 통해 확인이 가능하다. 선
순위가등기권자가 경매신청 채권자이거나 가등기권자의 배당요구서나 채권계산서가 제출됐으면 선순
위가등기는 담보가등기로 간주해도 무방하고 선순위가등기 이외에 다른 문제가 없다면 입찰에 참여해
도 된다.

선순위가등기권자가 배당요구서나 채권계산서를 제출하지 않아 낙찰자가 인수해야 할 것으로 보이나
낙찰 후 간단한 소송을 통해 말소할 수 있는 선순위가등기도 있다.

일정기간 동안 채권자가 권리를 행사하지 않으면 종국적으로 소멸한 것으로 보는 `소멸시효제도`와
가압류나 가처분 등 소멸시효의 중단이나 정지제도가 없고 일정한 기간 동안 권리행사가 없으면 무조
건적으로 권리가 소멸하는 민법상 제척기간이라는 것이 있다.

등기부등본을 살펴보면 가등기의 등기원인란에 `매매계약`, `매매예약` 등이 기재돼 있는데 매매계약
에 기한 가등기는 소멸시효의 대상이 되는 권리이고 매매예약에 기한 가등기는 설정된 때로부터 10년
이 경과되면 제척기간의 도과로 말소될 수 있는 것이다(대법원 1995.11.10선고 94다22682, 22699(반
소) 판결 [토지소유권이전등기] 참조).