경매 함정 시리즈

경매 함정 시리즈

 

※ [참고의 말씀]

경매는 어느 단계를 넘어가면 사안에 따라서는 경매법을 넘어서 일반법(주로 민법)에 대한 지식을 보태어야만 제대로 진단되고 그에 대한 해법이 나는 경우가 많습니다. 즉, 단지 경매에 관한 지식만으로는 적절한 설명이 불가능한 경우가 많은 것입니다.

그런데 일반적으로 경매전문가의 경우 일반법에 대한 깊은 법리를 이해하고 있는 경우는 드문 것도 엄연한 현실입니다. 그러다보니 경매전문가가 기술한 내용에서도 필요한 법리에 대한 언급이 없거나(법리 자체를 모르기 때문에) 중요한 법리에 관한 오류(지식의 단순성 때문에)가 발견되는 경우가 있습니다. 

이 시리즈물에 나오는 법리도 경매전문가가 기술한 것으로 보이는데, 대부분은 오류가 없고 또 의미있는 것들이나, 미세한 부분에서나마 필요한 법리에 대한 언급이 부재하거나 법리를 오해한 것으로 보이는 경우도 보입니다. 따라서 여기에 오시는 회원님들은 여기의 글들을 참고하시되 자신이 어떤 구체적인 사안과 직접 이해관계를 맺게되는 경우에는 별도의 검토도 하시기를 바랍니다.              - 잔소리꾼이 -

  

 

* 채권자 물먹이는 해방공탁             

채무자가 불필요한 집행을 당하지 않도록 마련한 제도인 「해방공탁」이 오히려 채권자를 울리는
수단으로 악용되고 있어 주의를 요한다. 공탁제도에는 변제공탁과 해방공탁이 있는데 채무자가 집행 목적의 재산 대신 상당한 금전을 법원에 공탁한다는 개념은 같다.

그러나 변제공탁시에는 이자비용 및 소송비용을 합산하지만 해방공탁은 ▲채권원금만을 공탁하고 ▲공탁사실을 가압류권자에게 통보할 의무가 없어 채권자가 등기부를 떼지 않으면 알 수 없으며 ▲채무자가 공탁 후 소유권 이전등기를 하면 경매신청조차 할 수 없다는 맹점이 지적돼 왔다.

민소법에 따르면 집행법원을 가압류 명령시 해방금액을 반드시 기재하고 전액을 공탁할 때는 집행
한 가압류를 취소해야 한다.

민소법 702조 「가압류 명령에는 집행정지나 집행한 가압류를 취소하기 위한 채무자의 공탁할 금
액을 기재하여야 한다. 이를 해방금액 또는 해방공탁금 이라고 한다」고 규정하고 있다. 결국 가압류는 금전적 청구권을 보조하기 위한 수단이므로 집행목적의 재산 대신 상당한 금전을 공탁하면 구태여 가압류 집행을 할 필요없이 채권보전의 목적을 달성할 수 있게 되므로 채무자로 하여금 불필요한 집행을 당하지 않도록 마련한 제도인 셈이다.

그런데 최근 채무자가 이같은 해방공탁의 맹점을 악용한 사례가 있어 주목된다. 경기도 평택에 사는 김OO씨는 2년전 같은 동네 노인 최OO씨에게 현금 2천만원을 빌려줬다가 망신살이 뻗쳤다.
최씨는 돈을 갚기는커녕 변제를 요구하는 김OO씨를 수원지법등에 사기혐의로 두 번이나 형사고
발한 것이다.

김씨는 신분이 공무원인데다 상대가 고령인 점을 감안, 수차례나 무고죄로 고소하려는 마음을 억
눌렀다. 그리고 정상적인 방법으로는 채권회수가 불가능하다고 보고 당시 무일푼이던 최씨가 부동
산을 살때까지 꾸준히 기다렸다. 마침내 최씨가 주택을 소유하게 되자 김씨는 빌려준 돈 중 입증이 가능한 1천5백여만원에 대해 부동산을 가압류하고 법원에 「대여금반환소송」을 제기했다.
또 승소판결 후에도 최씨가 채무변제를 하지 않자 인근 법무사를 방문, 채무자의 부동산에 대한 강제경매신청을 의뢰했다.

그러나 이니 채무자 최씨는 해방공탁으로 가압류를 말소한 뒤 아들 명의로 소유권이전등기를 해버
려 강제경매신청이 불가능하다는 것이었다. 이로써 김씨는 확정판결에 의한 지연이자 5백여만원과 소송비용 1백20만원을 받을 길이 없어졌다. 결과적으로 부동산을 가압류할 때 지연이자 부분과 소송비용에 대한 금액을 청구하지 못한 김씨는 법적 무지와 부주의로 금전적 손실과 함께 치유되지 못한 정신적 피해까지 입게 된 것이다.

참고로 여기서 남은 금액을 받기 위해서는 유체동산(가재도구)을 압류하는 방법이 있지만 집행비
용을 감안한다면 이득이 적은 것이 단점이다. 게다가 최씨가 김씨의 가압류를 감안, 자신의 명의로는 향후 재산을 취득하지 않을 것으로 보여 딱하기는 하지만 해결방법이 없다. 결국 채권자 입장에서는 예측할 수 없는 손해에 대비, 가압류 당시 법적으로 청구 가능한 이자만이라도 가압류에 포함시키는 것이 최선인 셈이다.

 

 

* 임차조사, 주민등록등본만으론 부족하다 (세대합가의 경우)  

 

최근 주민등록전입일이 저당권보다 후순위인 임차인이 명도단계에서 대항력을 주장하고 나선 사
건이 발생해 경매인들의 주의를 환기시키고 있다. 여기서 후순위 임차인이 대항력을 주장할 수
있었던 방법은 다름 아닌 '세대합가' .

경락인인 김모씨는 지난해 서울지법 본원에서 주거용 건물을 낙찰 받아 소유권 이전등기를 마친
후 법원 기록과 주민등록등본상 후순위로 나타난 임차인을 상대로 명도소송을 제기했다. 그러자 임차인 박모씨는 가족들의 전입사실 및 전입일자를 내세워 보증금을 반환하라는 반소장을 제출해 승소했다. 이에 김씨는 집행관 현황조사시 자신의 전입일자만 진술하고 가족들의 전입사실은 진술하지 않은 점을 들어 박씨를 공무집행방해 및 사기로 검찰에 고소한 상태다.

사연을 알아보니 임차인 박씨는 감정가 2억원으로 평가된 주택에 보증금 1억6천만원에 전세 계약
서를 작성하고 처와 가족들만 전입신고를 하게 하고 확정일자를 받아 임대차보호법상 대항력을 갖
추었다. 이후 이 사건 부동산에 2천만원의 근저당권을 설정한 채권자가 임의경매 신청을 하자, 박씨는 경매기입등기 이틀 전에 단독세대로 전입신고한 후 몇 개월 뒤 가족들과 세대합가했다.

결국 낙찰자 김씨가 주민등록을 확인한 시점에는 법원현황조사서와 동일하게 세대주인 박모 씨의 전입신고일만 기재돼 있을 뿐 가족들의 전입일자는 나타나지 않았으니, 박씨가 후순위 임차인임은 의심의 여지가 없었던 것. 주민등록초본을 떼어보지 않고서는 알 수 없는 함정인 셈이다.

이처럼 경매 제도에 생각지도 못한 허점이 곳곳에 자리잡고 있어 경매 대중화는 여전히 요원하다
는 것이 경매장 안팎의 평이다. 일반 응찰자 입장에서는 주민등록의 열람도 어려운 상황인데 초본까지 확인해야 한다면 "누구나 참여하는 경매"란 다만 구호에 그칠 뿐이기 때문이다.

진정한 경매대중화를 위해서는 과정을 주관하는 법원측이 보다 공신력 있는 자료를 제공하고 잘
못된 자료에 대해서는 책임을 질 수 있어야 할 것이다.

 

* 동거인으로 전입해도 소액임차인 보호                     

 

 이미 세들어 살고 있는 사람의 동거인으로 전입신고를 하더라도 소액임대차보호를 받을 수 있다
는 판결이 내려져 관심을 끌고 있다. 서울지법 민사항소2부는 보람은행이 '이미 세들어 살고 있는 사람의 동거인으로 전입신고를 한 것은 공시의 원칙에 위배돼 정상적인 소액임차인으로 볼 수 없다'며 채**씨를 상대로 낸 배당이의 청구소송(98나38493)에서 1심 판결을 취소하고 원고의 청구를 기각했다.

재판부는 판결문에서 [주택임대차보호법 제8조 '소액임차인의 우선변제요건으로 경매신청등기이
전에 전입신고가 돼 있어야 한다'는 것은 담보권을 설정하려는 자에 대해 임차권을 공시하는데 목적이 있는 것이 아니라 경매개시결정이후에 임대차계약을 체결해 우선변제권을 주장하는 것을 막기위한 것]이라며 따라서 [소액미차인은 전입신고시 제3자가 임대차 사실을 알 수 있도록 반드시독립세대주로 신고를 해야 하는 것은 아니므로 피고 채씨가 이미 이 사건 주택에 세들어 살고 있던 김모씨의 동거인으로 전입신고를 했어도 소액임차인으로서의 요건을 구비하고 있다고 봐야 한다]고 밝혔다.

본 사건은 98년11월11일자로 원고(보람은행) 패소판결로 확정되었다.

 

 

* 선순위'소유권이전실효약정' 경락으로 소멸               

 

농어촌진흥공사의 선순위 근저당권 설정과 동시에 매매계약일로 부터 8년 이내에 소유권이전을
금지한 농지가 경매에서 낙찰되면 '실효약정'은 제3자에게 대항력이 없어 근저당권과 함께 소멸된다. '실효약정'이란, 농어촌진흥공사가 전업농가 육성과 농민이 아닌자의 농지 소유를 억제하기위해 농가가 아닌 가구와 전업, 은퇴하고자 하는 농민의 농지를 매입하여 전업농 육성 대상자 또는 농업법인에게 매도할 때 맺는 특약을 말한다.

이는 장기간 임대차되고 있는 간척농지와 개간농지를 농어촌진흥공사가 매입, 경락 농민에게 매
도하거나 해당 매입에 필요한 자금을 지원할 때에도 적용된다. 경기도 안성군 일죽면에 사는 농어민 후계자 서**(36)씨는 규모의 영농을 실현키 위해 지난 94년 2월 인접 마을의 농업진흥구역 내 답 2필지 1천4백여평을 매입하면서 농업진흥공사로부터 구입자금 지원을 받았다.

이와 함께 서씨는 이전받은 농지에 농어촌진흥공사의 지원대금에 해당하는 채권최고액 4천3백만
원의 선순위 근저당권 설정을 해주고, 매매계약일로 부터 8년 이내에 타인에게 소유권을 이전한
때에는 소유권 이전이 실효된다는 약정도 맺었다.

이는 현행 농어촌진흥공사 및 농지관리기금법 제14조 1항에서 '제13조 1항 및 제16조 1항의 규정
에 의해 공사로부터 매입한 농지는 당해 농지의 매매계약일로부터 8년이 경과하지 아니한 때에는
이를 타인에게 전매(증여 포함) 또는 임대하거나 담보로 제공할 수 없다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우로써 공사의 동의를 얻은 때에는 그러하지 아니한다'고 규정하고 있기 때문이다.

서씨는 이후 3년간 영농에 몰두했지만 경영여건은 날로 악화되어만 갔고, 급기야 지난해 차량구
입비 보증채무 1천2백여만원을 갚지 못해 모 자동차회사로부터 농지가 경매신청되는 불운을 겪고
야 말았다.

이와 관련, 농어촌진흥공사 규모화사업처의 김모 과장은 '농어촌진흥공사가 지원하는 농지 구입
비는 농어민 후계자, 영농법인 등을 그 대상으로 하며, 20년간 분할상환하는 장기저리 자금으로 전업농가 육성에 그 목적이 있다'며, '이들의 보유 종지가 법원경매에 부쳐지는 것은 영농실패에 따른 것으로 관계부처 관계자로서 안타까운 마을을 금할 수 없다'고 말하고 있다.

 

 

* 보이지 않는 함정-유치권                                          

 

유치권은 등기부나 집행기록에도 나오지 않는 '보이지 않는 함정'으로 경매에 있어서 흔한 경우가 아니기 때문에 소홀하기 쉬운 부분이다. 경락으로 소멸되지 않는 유치권은 주로 공사가 진행중인 건물, 또는 신축건물인 경우가 대부분인데 등기부에도 나오지 않아 현장답사가 아니고는 알 수 없다는 맹점이 있다.

유치권의 정의를 살펴보면 "타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건을 변제받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 법정담보물건"을 말한다.

유치권자는 채권변제를 받기 위해 경매를 신청할 수 있고(민법 제322조 1항) 유치물에 대해 지출
한 비용과 유익비용의 상환을 소유자에게 청구할 수 있다. 채권이 양도되고 목적물의 점유도 더
블어 이전하는 한 유치권은 이전되는 반면, 채권은 존재하나 점유를 싱실케 될 경우 유치권은 소멸된다. 단, 유치권 행사를 위한 점유는 불법행위가 아니어야 한다.

유치권은 목적물의 유치를 효력으로 할 뿐, 교환가치를 목적으로 할 수는 없으며 유치권자는 유치물을 대여 또는 담보로 제공할 수 없고 타인에게 점유를 승계시켜 유치권을 대신 행사하게 할 수없다.

유치권의 성립요건으로는,

▲ 행위 대상이 물건이나 유가증권일 것
▲ 채권이 변제기에 있을 것
▲ 유치권자가 타인(채무자 혹은 제3자)의 물건 또는 유가증권(부동산일때 등기가 안돼 있어도

   무방하며 유가증권일때는 배서가 없어도 무방)을 점유하고 있어야 하며, 점유를 상실하면 유

   치권 소멸
▲ 적법한 점유 행위일 것
▲ 당사자 사이에 유치권의 발생을 배제하는 계약이 없을 것 등이다.

유치권자의 권리는,

▲ 채권 변제시까지 목적물을 유치할 수 있고
▲ 채권의 변제를 받기 위해 유치물을 경매할 수 있고(민법 322조1항)
▲ 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있고
▲ 유치물의 보존에 필요한 범위 내에서 유치물을 사용할 수 있으며
▲ 유치물에 관해 지출한 필요비용과 유익비용의 상환을 소유자에게 청구할 수 있다.

유치권자의 의무는,

▲ 선량한 관리자로서 유치물을 점유해야 하며 사용하거나 대여 또는 담보로 제공시에는 채무자

   의 승낙을 얻어야 한다(민법 324조 1항)
▲ 유치권자가 이러한 의무를 위반하면 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
   이 청구권은 형성권으로서 채무자가 유치권자에게 일방적인 의사표시를 하는 것만으로 유치권

   이 소멸된다.

유치권의 소멸시효는 유치권의 행사에 의해 채권소멸시효의 진행을 정지시킬 수 없으나 채무자
는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 아울러 목적물의 점유는 유치권 성
립요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로 유치권자가 점유효력을 잃으면 유치권도 소멸하는
데 이때 점유는 간접점유라 해도 무방하다.

대법원 판례에도 '유치권자로부터 점유를 승계하였다고 하여 유치권자를 대위하여 유치권을 주장
할 수 없다(72다548)'고 나와 있다. 한편 유치권과 흡사한 권리에 '동시이행항변권'이 있는데 서
로 상이한 점이 있어 짚고 넘어갈 필요가 있다.

동시이행항변권은 계약의 상대방에 대해서만 권리행사가 가능한데 반해 유치권은 불특정 다수에
대해 모두 행사가 가능하다. 또 동시이행 항변권이 채권계약의 쌍무성에서 당사자 일방의 선이행
을 피하는 것을 목적으로 하는데 반해 유치권은 유치권자의 채권담보를 목적으로 한다는 점 등이 다르다.

동시이행항변권은 거절할 수 있는 급부의 제한이 없으나 유치권을 거절할 수 있는 급부는 물건 또는 유가증권의 인도에 한하고, 동시이행항변권에 의해 보호되는 채권은 동일한 쌍무게약에 의해 발생하는 것에 한하지만 유치권에서의 채권은 그 발생 원인을 묻지 않고 계약관계가 없이도 발생
하므로 유치권이 좀더 폭넓고 강력한 권리임을 이해할 필요가 있다.

응찰자가 유치권의 함정을 피할 수 있는 길은 현장답사에 충실하는 것 뿐으로, 의심이 가면 공사
를 담당한 건설회사를 찾아 유치권의 존재를 확인하는 것이 최선이다.