♠부동산 법과 세금♠/경,공매법과 공부
경매물건의 용도별 CHECK 포인트
재주니
2013. 5. 10. 10:56
경매물건의 용도별 CHECK 포인트
가.상가
1)사실상의 주거용도 여부
주거겸용 상가인경우 "유일한 주거인지 여부"/주거면적의 상대적 크기 여부 /
가족 모두가 거주 여부 등을 총체적으로 고려해 주택임대차보호법적용여부를
판단하는 것이 최근의 대법원 판례의 태도임을 유의해야 한다.
어느정도의 비율로 거주를 하고 있는지도 아시면 좋아요...
2)임차인의 보증금문제로 인한 명도합의 돌출에 어려움 여부
배당받지 못하는 임차보증금 또는 전세금이 과다하면 필여적으로 임차인은
낙찰자에게 과다한 명도합의금을 요구하기마련므로 보증금 또는 전세금액이
얼마나 되는지 사전에 파악해야 한다.
아마도 권리금까지 달라고 할껍니다...
배당받지 못하는 임차보증금 또는 전세금이 과다하면 필여적으로 임차인은
낙찰자에게 과다한 명도합의금을 요구하기마련므로 보증금 또는 전세금액이
얼마나 되는지 사전에 파악해야 한다.
아마도 권리금까지 달라고 할껍니다...
임차인은....계약할시...경매로 넘어갈껄 생각하고 금액을 조정해야할것입니다..
3)영업시설
영업시설의 전부를 인수한 자는 그 영업자의 지위을 승계하나, 영업을 하기
위해서는 내부시설물을 인수하고 영업허가 또는 신고를 해야한다.
긍께..직접 하실생각을 하거나...인수해서 빨리 임대나 매매로 돌려야 한다는 말이지요
영업시설의 전부를 인수한 자는 그 영업자의 지위을 승계하나, 영업을 하기
위해서는 내부시설물을 인수하고 영업허가 또는 신고를 해야한다.
긍께..직접 하실생각을 하거나...인수해서 빨리 임대나 매매로 돌려야 한다는 말이지요
4)유익비 등 명목으로 유치권 성립여지 및 주장 가능성
대개의 상가 임차인 등은 영업을 위하여 인테리어/내부설비변경 등 용도변경
을 위한 시설비 명목으로 투자한 소위 시설권리금이 있다.
대부분 이 시설권리금은 건물의 가액을 증기시킨 유익비로 인정되지 아니
하나 특별한 경우에는 유익비로 인정되어 명도시 유치권을 주장할 수 있으
므로 응찰자는 유의해야 한다.
일단.......낙찰자에게 ..유익비...권리금을 달라고 할것입니다...
대개의 상가 임차인 등은 영업을 위하여 인테리어/내부설비변경 등 용도변경
을 위한 시설비 명목으로 투자한 소위 시설권리금이 있다.
대부분 이 시설권리금은 건물의 가액을 증기시킨 유익비로 인정되지 아니
하나 특별한 경우에는 유익비로 인정되어 명도시 유치권을 주장할 수 있으
므로 응찰자는 유의해야 한다.
일단.......낙찰자에게 ..유익비...권리금을 달라고 할것입니다...
그 상황에 맞에 미리 대처법을 ...만들어 노셔야 할것입니다...
순간 당황하셔서 ...명도에 더 어려움이 없길 바랍니다..
나.나대지
1)법정지상권 성립으로 인한 대지사용의 제한 여부
2)법정지상권성립이 부인되더라도 경매대상 아닌 건물존재로 인하여
철거시 "건물철거청구 소송"제소여부/승소 후 철거비용 발생 등 예상치
못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로 사전에 면밀한 조사가 요구된다.
다.근린주택
1)1층 상가라도 사실상의 주거용도 여부
2)1층점포(미장원/슈퍼 등) 세입자의 전입신고여부/주택임대차 보호법 적용
여부
라.아파트
1)세입자의 주택임대차 보호법상 대항력 여부
2)대지권이 소유권인지 여부 및 대지권등기가 경료되었는지 여부
3)최초입주소유자가 대지권에 대한 비용을 납부하고 대지권을 유효하게
취득하고 있는지 여부
4)토지별도등기 있는지 여부 및 낙찰자가 떠안아야 하는 토지별도등기상
채권액
5)관리비체납액수
비록 대법원판례는 "특별한 사정이 없는한 체납된 관리비는 낙찰자의
부담이 되지 아니한다"라는 태도를 취하고 있지만 실무에서는 관리사무소
가 전기 및 수돗물 공금을 차단하는 등 낙찰자가 곤혹을 치룰 수 있으므로
사전에 체납된 관리비액수를 파악해 두는 것이 좋다.
마.집합건물에 해당하는 구분상가
1)대지권 유무
2)임차인의 보증금문제로 인한 명도 여부
3)위 아파트의 경우와 같은 주의가 요구된다.
바.사무실
1)임차인의 보증금문제로 인한 명도 여부
2)시설비에 대한 유치권 성립/주장여부
사.오피스텔
주택임대차보호법이 적용되는 오피스텔인지 여부
아.공 장
1)임대차보호법적용여부(부속 건축물및 사옥)
2)근로임금채권 존재여부 및 액수
3)최종3개월분 임금, 퇴직금 등 최우선변제가 인정되는 근로채권액수
총액
4)물류비용과 공장용수비용,도로철도 동력확인
5)공장 코드번호 확인하여 사업가능 및 용도변경가능 업종군 파악
6)참고사항
공장저당법에 의거 시세절반에 기계류까지 매입가능하지만 동종업종이
아닌 경우 수억원대의 기계류까지 함께 매입해야 하므로 주의를 요하며
이때 기계기구류등 이 감정평가서상에 표시되었는지 여부를 확인해야
하며 폐기물 적재 현황 및 체납전기 요금을 확인 등이 필요하다.
자.주유소
1)석유사업법에 의거, 신고만으로 낙찰자는 석유판매업자의 지위를 승계할
수 있다.
2)주유소 기계및 지하 저유탱크가 경매대상인지 여부를 확인
3)기계가 리스사 소유인지 확인필요
4)참조사항
주유소경매시 기계 및 저유탱크는 저당물의 종물로 취급되기도 하나
리스사로부터 대여받는 등 소유자가 따로 있을 수 있으므로 사전에
감정평가서/저당목적물 목록 등을 면밀히 검토하여야 한다.
소유자가 리스사인 위 시설물은 분리시 가치가 급감하는 것이므로
분리하여 생각할 수 없고 또 리스사 역시 위 기계류 등을 회수시 그
가치를 활용 할 수 없기 때문에 리스사와 협의도출시 가치는 급상승
할 수 있다는 것을 고려해야 한다.
차.농지
1)농지취득자격증명원 제출필요 유무 확인
2)농취증 발금신청이 용이한지 사전 확인
3)농취증 발급을 위한 농지관리위원의 확인시 농어촌발전기금 명목 등
으로 금품을 요구하는 사례가 있으므로 음성적으로 소용되는 비용도
고려해야 한다.
시골이 더하거든요......유념하세요//
3.신뢰할 수 있는 부동산컨설팅 업체 선별 요령
상기 항목들은 경매 참가시 숙지를 해야하는 부분이지만 실질적으로
입찰참가자 본인이 현실에서 위 과정을 진행시킨다는 것은 어려운 부분이
많은 것이 사실이다.
부동산 규모가 크거나 일반적 용도의 부동산이 아닌 경우, 법률상 허가받은
부동산전문컨설팅사에 용역을 주어 업무를 진행시키는 것을 권한다.
부동산경매를 컨설팅할 수 있도록 허가된 업체에 의뢰시는 사고시 배상을
받을 수 있지만 그렇지 않은 경우는 보상받을 방법이 없다.
다음은 부동산경매컨설팅을 할 수 있는 업체들이다.
가.변호사 사무실
경매신청/권리분석/입찰/항고/이의신청/경매취하/경매취소/소유권이전
등기 등 경매의 전 절차에 대한 조언 및 대리가 가능하다.
나.법무사 사무실
경매신청서류제출대행/입찰대리/소유권이전대리 등 부분적 서류 제출 및
일부 대리가 가능하다.
다.부동산중개법인(주식회사)
부동산중개법인은 공인중개사 2인이상이 설립한 부동산컨설팅업체를
말한다.
간판에 상호 및 등록번호가 명기되어 있고 사무실 내에 공인중개사
2인이상의 자격증이 비치되어 있으므로 식별이 용이하다.
권리분석까지 가능하고 이 외의 입찰대리/항고/소유권이전 등에
관여하는 것이 가능한가에 대하여 아직 명시적인 규정은 없으나, 실무에
있어서는 낙찰 후 항고 등 예기치 아니한 상황 발생시에 법률사무소를
소개해 주는 등 서류작성 및 관련 법률에 대하여 무료로 조언을 해주는
정도는 가능한 것으로 해석하고 있다.
이 외의 법원 앞에 난립한 사채업자("소위 경매정보/대출 등), 부동산중개
법인 아닌 부동산중개사무소(공인중개사사무소) 등은 경매부동산을
취급할 수 없으며(권리분석/경매물건 소개 등 경매관련 업무진행이 불법),
설혹 법망을 피해 의뢰를 수주하여 경매절차에 관여 하더라도 경매절차
도처에 도사리고 있는 각종 함정(권리분석의 착오/항고로 인한 지연/경매
취소 및 취하로 인한 낙찰취소/권리변동에 의한 추가부담발생 등)에 의해
의뢰자에게 예상치 못한 추가부담 또는 손해를 발생하여 피해를 입히더라도
의뢰자는 법률상 보호를 받을 수 없으므로 주의를 요한다.
따라서 의뢰를 할 때는 대상업체가 허가받은 업체인지를 확인하기 바란다.
다시 한번 언급하지만 위 3가지 업체(변호사/법무사사무실/부동산중개
법인)만이 허가된 업체임을 유념해야 한다.
나.나대지
1)법정지상권 성립으로 인한 대지사용의 제한 여부
2)법정지상권성립이 부인되더라도 경매대상 아닌 건물존재로 인하여
철거시 "건물철거청구 소송"제소여부/승소 후 철거비용 발생 등 예상치
못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로 사전에 면밀한 조사가 요구된다.
다.근린주택
1)1층 상가라도 사실상의 주거용도 여부
2)1층점포(미장원/슈퍼 등) 세입자의 전입신고여부/주택임대차 보호법 적용
여부
라.아파트
1)세입자의 주택임대차 보호법상 대항력 여부
2)대지권이 소유권인지 여부 및 대지권등기가 경료되었는지 여부
3)최초입주소유자가 대지권에 대한 비용을 납부하고 대지권을 유효하게
취득하고 있는지 여부
4)토지별도등기 있는지 여부 및 낙찰자가 떠안아야 하는 토지별도등기상
채권액
5)관리비체납액수
비록 대법원판례는 "특별한 사정이 없는한 체납된 관리비는 낙찰자의
부담이 되지 아니한다"라는 태도를 취하고 있지만 실무에서는 관리사무소
가 전기 및 수돗물 공금을 차단하는 등 낙찰자가 곤혹을 치룰 수 있으므로
사전에 체납된 관리비액수를 파악해 두는 것이 좋다.
마.집합건물에 해당하는 구분상가
1)대지권 유무
2)임차인의 보증금문제로 인한 명도 여부
3)위 아파트의 경우와 같은 주의가 요구된다.
바.사무실
1)임차인의 보증금문제로 인한 명도 여부
2)시설비에 대한 유치권 성립/주장여부
사.오피스텔
주택임대차보호법이 적용되는 오피스텔인지 여부
아.공 장
1)임대차보호법적용여부(부속 건축물및 사옥)
2)근로임금채권 존재여부 및 액수
3)최종3개월분 임금, 퇴직금 등 최우선변제가 인정되는 근로채권액수
총액
4)물류비용과 공장용수비용,도로철도 동력확인
5)공장 코드번호 확인하여 사업가능 및 용도변경가능 업종군 파악
6)참고사항
공장저당법에 의거 시세절반에 기계류까지 매입가능하지만 동종업종이
아닌 경우 수억원대의 기계류까지 함께 매입해야 하므로 주의를 요하며
이때 기계기구류등 이 감정평가서상에 표시되었는지 여부를 확인해야
하며 폐기물 적재 현황 및 체납전기 요금을 확인 등이 필요하다.
자.주유소
1)석유사업법에 의거, 신고만으로 낙찰자는 석유판매업자의 지위를 승계할
수 있다.
2)주유소 기계및 지하 저유탱크가 경매대상인지 여부를 확인
3)기계가 리스사 소유인지 확인필요
4)참조사항
주유소경매시 기계 및 저유탱크는 저당물의 종물로 취급되기도 하나
리스사로부터 대여받는 등 소유자가 따로 있을 수 있으므로 사전에
감정평가서/저당목적물 목록 등을 면밀히 검토하여야 한다.
소유자가 리스사인 위 시설물은 분리시 가치가 급감하는 것이므로
분리하여 생각할 수 없고 또 리스사 역시 위 기계류 등을 회수시 그
가치를 활용 할 수 없기 때문에 리스사와 협의도출시 가치는 급상승
할 수 있다는 것을 고려해야 한다.
차.농지
1)농지취득자격증명원 제출필요 유무 확인
2)농취증 발금신청이 용이한지 사전 확인
3)농취증 발급을 위한 농지관리위원의 확인시 농어촌발전기금 명목 등
으로 금품을 요구하는 사례가 있으므로 음성적으로 소용되는 비용도
고려해야 한다.
시골이 더하거든요......유념하세요//
3.신뢰할 수 있는 부동산컨설팅 업체 선별 요령
상기 항목들은 경매 참가시 숙지를 해야하는 부분이지만 실질적으로
입찰참가자 본인이 현실에서 위 과정을 진행시킨다는 것은 어려운 부분이
많은 것이 사실이다.
부동산 규모가 크거나 일반적 용도의 부동산이 아닌 경우, 법률상 허가받은
부동산전문컨설팅사에 용역을 주어 업무를 진행시키는 것을 권한다.
부동산경매를 컨설팅할 수 있도록 허가된 업체에 의뢰시는 사고시 배상을
받을 수 있지만 그렇지 않은 경우는 보상받을 방법이 없다.
다음은 부동산경매컨설팅을 할 수 있는 업체들이다.
가.변호사 사무실
경매신청/권리분석/입찰/항고/이의신청/경매취하/경매취소/소유권이전
등기 등 경매의 전 절차에 대한 조언 및 대리가 가능하다.
나.법무사 사무실
경매신청서류제출대행/입찰대리/소유권이전대리 등 부분적 서류 제출 및
일부 대리가 가능하다.
다.부동산중개법인(주식회사)
부동산중개법인은 공인중개사 2인이상이 설립한 부동산컨설팅업체를
말한다.
간판에 상호 및 등록번호가 명기되어 있고 사무실 내에 공인중개사
2인이상의 자격증이 비치되어 있으므로 식별이 용이하다.
권리분석까지 가능하고 이 외의 입찰대리/항고/소유권이전 등에
관여하는 것이 가능한가에 대하여 아직 명시적인 규정은 없으나, 실무에
있어서는 낙찰 후 항고 등 예기치 아니한 상황 발생시에 법률사무소를
소개해 주는 등 서류작성 및 관련 법률에 대하여 무료로 조언을 해주는
정도는 가능한 것으로 해석하고 있다.
이 외의 법원 앞에 난립한 사채업자("소위 경매정보/대출 등), 부동산중개
법인 아닌 부동산중개사무소(공인중개사사무소) 등은 경매부동산을
취급할 수 없으며(권리분석/경매물건 소개 등 경매관련 업무진행이 불법),
설혹 법망을 피해 의뢰를 수주하여 경매절차에 관여 하더라도 경매절차
도처에 도사리고 있는 각종 함정(권리분석의 착오/항고로 인한 지연/경매
취소 및 취하로 인한 낙찰취소/권리변동에 의한 추가부담발생 등)에 의해
의뢰자에게 예상치 못한 추가부담 또는 손해를 발생하여 피해를 입히더라도
의뢰자는 법률상 보호를 받을 수 없으므로 주의를 요한다.
따라서 의뢰를 할 때는 대상업체가 허가받은 업체인지를 확인하기 바란다.
다시 한번 언급하지만 위 3가지 업체(변호사/법무사사무실/부동산중개
법인)만이 허가된 업체임을 유념해야 한다.