경매의 성패는 권리분석

경매의 성패는 권리분석

 

법원 경매의 성패는 권리분석이 좌우한다. 권리분석이란 입찰하는 부동산의 권리 상태를 인
식하는 작업이다. 입찰자는 법률적 관계를 조사하고 판단해 낙찰 후 소유권 이전시에 말소되지 않는
권리를 말소시키기 위해 낙찰자가 입찰가외에 지불해야 하는 금액이 얼마나 있는지를 사전 분석한
다. 수익률 확보를 위해 가장 필요한 작업인 셈이다. 이에 권리분석을 제대로 하지 않으면 수익은 커
녕 손해만 발생한다. 특히 경매초보자들은 살얼음판을 걷는 마음으로 경매에 임해야 한다. 그렇지 않
으면 다음의 피해 사례와 같은 낭패를 겪기 마련이다.

2009년 7월 서울시 중랑구 신내동에 거주하고 있는 전주성씨는 같은 동네에서 나온 아파트 경매 물건
에 관심을 갖게 됐다. 감정가는 3억1000만원으로 1회 유찰돼 최저가는 2억4800만원까지 떨어져 있었
다.

그는 일단 권리분석에 들어갔다. 선순위 대항력 있는 임차인이 배당요구종기일 이전에 배당을 신청했
고 낙찰가액을 예상해 본 결과 임차인의 보증금을 다 충족했다. 이에 입찰가 외에는 추가 지불금액
이 없다는 판단을 했고 2억7000만원에 입찰했다.

결과는 단독 입찰로 이 물건을 낙찰받게 됐다. 하지만 전씨는 단독 입찰이라는 점이 마음에 걸렸다.
이에 경매전문가와 상담한 결과 낙찰가 외에 추가로 임차인의 보증금 1억원을 부담해야 한다는 사실
을 알게 됐다.

이는 선순위 대항력 있는 임차인이 배당요구종기일 이전에 배당을 신청했지만 확정일자를 부여 받지
않아 우선변제권이 없어 배당을 받을 수가 없다는 것이다.

이에 전씨는 임차인의 전세보증금 1억원을 추가적으로 더 내놔야 했다. 감정가 3억1000만원 시세 3억
2000만원인 아파트를 3억7000만원에 사게 되는 셈이다.

결국 전씨는 입찰보증금 2480만원을 포기했다.

주택임대차보호법에는 임차인이 임대차계약을 맺고 전입신고와 점유를 하게 되면 다음날 0시부터 대
항력이 발생한다. 또 대항력을 가진 임차인은 임대차계약서에 확정일자를 받게 되면 우선변제권이 발
생한다.

우선변제권이란 경매나 공매시에 임차인의 임차보증금을 일반채권자나 후순위 권리자들보다도 우선적
으로 법원 배당에서 변제 받을 수 있는 권리다.

이에 선순위 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 임차하고 있는 부동산이 경매에 들어가는 경우 임
차인이 배당요구종기일 이전에 법원에 배당을 신청하게 되면 임차인은 배당에서 우선적으로 임차보증
금을 배당 받게 돼 보호를 받을 수 있다. 또 낙찰자는 추가로 임차인의 임차보증금을 인수하지 않아
도 된다.

하지만 전씨는 확정일자를 확인하지 않았다. 임차인이 배당요구종기일 이전에 배당을 신청했지만 확
정일자를 부여 받지 않았다. 이에 우선변제권이 생성되지 않아 임차인은 배당을 받을 수 없다. 전씨
가 임차인을 내보내기 위해선 1억원의 보증금을 직접 내줘야만 이 아파트를 인수할 수 있다는 뜻이
다.