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자기 일을 시작하게 되면 영업의 장소인 상가를 임대차하여 시작하게 되는 경우가 많습니다. 물론 자기 소유의 상가를 가지고 자기 일을 시작한다면 모르지만 막상 처음 상가를 임대하기 위하여 임대차계약을 체결하게 된다면 신경이 무지 쓰이는 것이 사실입니다. 상가를 임대차할 때 아래 사항만이라도 반드시 챙겨서 큰 낭패를 보는 것을 피하시기 바라는 마음에도 한 두가지 점들을 소개해 보고자 합니다.
첫째, 우리가 거주하기 위한 주택의 경우에는 주택임대차보호법에 의한 몇 가지 요건을 갖추게 되면 법적으로 상당한 보호를 받을 수 있는 제도가 있습니다. 상가 건물에도 이와 마찬가지로 “상가건물임대차보호법”이라는 것이 있습니다.
다만, 이에 해당하기 위해서는 “임대차 보증금”이 서울시의 경우에는 2억4천만원, 수도권의 과밀억제권역은 1억9천만원, 광역시의 경우는 1억5천만원, 그 밖의 지역에서는 1억4천만원 이하의 임대보증금이어야 보호를 받게 됩니다.
그리고 보통 상가 임대 시 월세계약을 하게 되는데, 이 경우에는 매월 납부하게 되는 월세 금액에 100을 곱한 금액을 보증금으로 봅니다(예를 들어 서울에 있는 상가를 보증금 5천만원에 월세가 100만원에 임대차한다면, 임대차보증금은 보증금 5천만원＋1억(100만원×100)으로 보증금을 1억5천만원으로 보게 되며 이는 서울의 경우 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가가 되는 것입니다.
이 경우에는 ①상가를 인도받아 장사를 시작하고, ②사업자등록을 하고, ③관할 세무서에서 임대차계약서에 확정일자를 받으면, 상가건물임대차보호법상의 일정한 보호를 받게 됩니다.
둘째, 무엇보다 임대를 하고자하는 “임대인”을 반드시 확인하시기 바랍니다. 실제 이런 일이 있을까 하지만 임대인의 관리인이라고 자처하는 사람이나 임대인으로부터 위임을 받았다고 주장하는 사람과 계약을 하게 되는 경우가 사실 흔하게 있습니다. 그런데 막상 일정한 시간이 지난 뒤 진짜 주인이라는 사람이 나타나 건물을 세를 준 적이 없다고 하는 황당한 일이 실제 벌어집니다.
그리고 임대인 확인에서 또 기억해야 할 것은 다른 사람의 임대차를 인수하는 경우나 전대차를 하는 경우가 있습니다. 즉 다른 사람이 이미 임대차를 하고 있는데 그 계약기간이 끝나지 아니한 상태에서 계약을 인수시키거나 임차인은 그대로 두고 그 임차인이 새로이 임차인을 받는 “전대차”를 하게 되는 경우가 있습니다. 이러한 경우 반드시 “임대인”의 동의가 필요할 뿐만아니라 향후 법적인 책임을 모두 질 수 있음으로 주의를 기울이시기 바랍니다.
마지막으로 계약서의 내용을 잘 챙겨보시기 바라며, 계약서에 본인이 원하는 내용을 넣기가 임차인으로서 쉽지는 않지만 여러분이 원하는 내용을 반드시 넣을 필요가 있을 때는 강력히 요구를 하여 계약서에 그 내용을 포함시킬 필요가 있습니다. 예를 들어 임차인이 일정한 영업을 하기위해서는 관공서의 허가를 득하여야 하는데 만약 허가를 득하지 못하는 경우에는 계약해제를 임차인이 할 수 있도록 규정을 한다든지 하는 내용입니다.
법도 스스로 자기를 돕는 자를 도와주는 것입니다. 법을 챙겨야 법이 도와 준다는 생각으로 적극적으로 권리를 보호하시기 바랍니다.
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