미분양 전세 계약 ‘이것’만은 주의하자

미분양 전세 계약 ‘이것’만은 주의하자

 

최근 준공후 미분양이 5만 가구에 달하면서 주택시장 침체가 극심한 지방에서는 건설사가 잔여물량 일부를 전세로 전환해 유동성 문제를 해결하고 있다. 또 미분양 임대주택사업을 전담 처리하는 별도법인을 설립해 물적분할을 하는 건설사까지 나왔다.

새집인데다 주변 전세금보다 상대적으로 임대료가 싼 경우가 많아 세입자들도 관심을 가질 수 있지만 일반 주택 전세계약보다 좀 더 주의를 기울일 필요가 있다. 싼 임대료만 생각하고 시행사나 건설사 등 법인의 자금력과 신뢰성을 염두에 두지 않았다간 건설사 부도 등으로 전세금을 날리는 낭패를 볼 우려가 있기 때문. 새 아파트라 준공 전 사용검사만 받고 입주하는 경우가 많아 근저당이나 융자문제 등 권리관계를 정확히 알아볼 길이 없는가 하면, 전세권 설정등기와 전세담보 대출이 불가능한 경우도 많기 때문에, 세입자로서 임대차 대항력 구비 조치가 미미해 질수 있다.

이에 일반적으로 개개인 간 전세계약이 아닌 건설회사 소유의 미분양아파트를 전세계약을 할 때 몇가지 사항을 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.

첫째, 임대차아파트의 권리분석이 최우선이다. 준공된 아파트의 토지 및 건물 등기부 등본을 직접 떼어보고 권리관계와 저당권 등을 확인해야한다. 가장 좋은 것은 소유권등기 외에 아무것도 물권등기가 없으면 좋고, 가처분, 가등기, 가압류, 압류, 예고등기 등이 있으면 계약을 하지 않아야 한다. 이들 권리에게는 주택임대차의 대항력이 없기 때문이다.

만약, 저당권이 설정된 경우라면, 경매가 실행될 경우를 가정해 본인의 보증금 회수가 가능할 것인지 보수적으로 계산해 봐야 한다. 근저당 채권최고액과 전세보증금 합계금액이 아파트 매매가격의 어느 정도까지 육박하는 지를 따지는데, 경매는 통상 매매가격보다 낮게 낙찰가가 형성되기 때문에, 그 금액이 시세의 60%를 넘지 않는 것이 좋다. 매매가격이 1억원이라면, 통상 근저당+보증금 합계액이 6000만원을 넘지 않는 수준인 셈이다. 건설사 부도로 경매에 처해졌을 때 경우에 따라 건설사직원의 임금채권 최우선변제금 등이 변수로 작용할 수있기 때문에, 저당권 등이 있는 전세물건은 보수적으로 접근하는 것이 현명하다.

둘째, 신탁사가 끼어 있는 경우 주의해야 한다. 시행사의 채무가 과다한 경우, 시공사나 채권기관이 선순위채권을 확보하기 위하여 통상 보존등기와 동시에 신탁등기를 하는 경우가 있는가 하면, 시행사가 신탁회사를 통해, 개발ㆍ관리ㆍ처분ㆍ담보신탁을 맡기는 경우가 있는데, 이러한 경우 시행사의 자금이 부족하여 신탁관계를 해지하지 못하면, 시행사가 임의로 놓은 전세물건에 대해 채권자가 임차인의 퇴거를 요구하거나 살던 집을 경공매에 붙일 수도 있다.

물론, 세입자가 시행사의 재산을 가압류 내지 가처분 하고, 임대보증금의 지급을 구하는 소송을 제기 할 수 있겠으나, 이미 자금이 부족한 시행사로부터 쉽게 전세금을 회수하기 힘들 수 있으니, 신탁사와 시행사의 신탁종류나, 시행사와 건설사ㆍ신탁사의 채권관계 및 선,후순위 여부 등을 정확히 파악하는 것이 중요하다. 경우에 따라 신탁회사의 서면동의(법인사업자등록증사본ㆍ법인인감증명서가 첨부된 위임장)을 받은 시행사와 임대차 계약을 하거나 신탁회사를 임대인으로 하는 방법이 비교적 안전하지만, 매우 복잡한 법률관계를 거쳐야 보증금을 지킬 수 있는 사례들도 많으니, 계약 전 전문가의 상담이 필요하다고 본다. 최근엔, 시행사가 하도급 업체에게 공사비 대신 대물로 주기로 한 아파트를 시행사 임의대로 전세로 놓는 경우도 있으니, 더욱 주의가 필요하다.

셋째, 임대차 대항력 구비 조치가 가능한지 살펴야 한다. 주택임대차보호법의 적용을 받기 위한 대항력 구비요건을 신속하게 갖출 수 있는지 타진해 봐야한다. 이는 채권확보를 위한 순위를 규정하는 일임과 동시에, 전세금을 지키기 위한 최소한의 보호작업들이다. 아래 표는 임차인의 대항력 지위등급으로 등급이 높을수록 임차인에게 유리하므로, 건설사가 전세권 등기를 해주면 즉시 등기를 하는 것이 좋고, 불가피 하다면, 잔금지급 즉시 주민등록 전입신고를 마치고, 동시에 임대차 계약서상에 확정일자를 부여받아야 한다. 그리고, 주민등록신고는 계약자 본인 외에 배우자 가족의 주민등록도 유효하므로, 가족전원이 아니더라도 일부만 하여도 상관없기 때문에, 주민등록신고는 필수다.

미분양 아파트의 전세입주자는 특별한 보호장치가 전무하다. 분양아파트는 건설사가 부도났을 때, 계약자가 대한주택보증의 분양보증제도를 활용할 수 있고, 분양전환되는 공공 임대 아파트도 토지에 대한 근저당 설정을 금지한다. 게다가, 임대사업자의 파산이나 부도 등의 경우에도 임차인이 분양승인을 받을 때까지는 경매를 제한해 임차인의주거안정을 도모하도록 법도 개정될 예정이다. 하지만, 미분양 아파트 전세입자는 별다른 구제책이 없다. 임차인 스스로 본인을 보호할 수밖에 없다는 사실을 주지하고, 전세보증금을 지킬 수 있는 법적 내용을 숙지할 필요가 있다.