소액상가투자시 반드시 확인해야 할 사항

소액상가투자시 반드시 확인해야 할 사항

'부동산은 현장이 전부다.'

필자의 투자 철학이다. 오늘은 이 현장을 가는 것이 얼마나 중요한지, 그리고 현장에서 무엇을 확인해야 하는지 소액상가투자를 기준으로 알아보고자 한다. 우선 상가는 누군가의 사업장이 된다는 것을 잘 알아둬야 할 것이다. 즉, 입지가 좋아야 하지만 동시에 들어오는 업체가 무엇인지도 고려해야하고, 주변에 주로 분포된 상가는 무엇이 있는지 동시에 확인해봐야 한다. 그런 현장조사의 첫걸음은 부터 알아보도록 하자.

현장조사의 시작

토지투자시 현장조사를 할때 필자는 정말 다양한 사람을 만나본다. 보통 일반사람은 곧바로 부동산을 찾는다. 여기서 조금 더 아는 사람은 낡은 간판을 한 토박이 부동산을 고르는 정도다. 하지만 필자는 토지투자시 동네 이장, 구멍가게 주인, 택시기사 등등을 만나 현지인들이 느끼는 개발의 정도와 급매물건 등을 수소문 하는 방법을 쓰는데, 이는 소액상가투자시에도 마찬가지다.

공인중개사는 물론이고, 큰 건물이라면 관리소장을 만나보고, 인근의 임차인에게 비타500정도 하나 내밀며 물어보기도 한다. 물론 그 기본에는 '만약 내가 상가를 낼 사람이라면?'이라는 것을 바탕을 둔다. 주거용 부동산에 투자할때 임차인의 마음에서 현장조사를 하는 것과 같은 이치다.

현장조사시 언어의 선택

한때 필자의 아내는 동대문을 그렇게 좋아했다. 동대문 도매시장에 가면 싸고, 질 좋은 옷을 살 수 있다며 그렇게 밤시장을 돌아다니며 필자를 조금 피곤하게 혹은 곤란하게 만들기도 했다. 그런데 아내를 따라다니며 한가지 알게된 것이 있었다. 아내는 초짜중에 초짜였다는 것이다. 도매시장에서 파는 도매가의 옷은 소매상들을 위해 파는 것이다. 도매상들의 눈에는 누가 그냥 일반고객인지, 소매상을 할 사람인지 티가 다 나는 것이다. 그래서 일반인에게는 도매가가 아닌 소매가 그대로 파는 것을 알게 되었다.

아내와 다른 프로?들과의 차이가 무엇일까 고민한적이 있었는데, 그것은 '언어'였다. 프로들은 결코 '영수증 주세요'라고 말하지 않았다 '장끼 주세요'라고 하는 다른 말을 썼다.

예컨대 상가투자역시 중개사들에게 굳이비 초보투자자로 보이고 싶지 않다면, 그들의 언어를 배울 필요가 있다는 것이다. 소액상가투자시에도 늘 고민스러운 '권리금'역시 그들의 세상에서는 '권리가 얼마냐'라고 말한다. 치킨집에 바깥테이블은 '야장'이라고도 한다. 이런 기본 단어 몇가지 알고 가는 것은 상대방이 '경험자'라고 생각할 수 있어 좀더 다양한 정보를 제공해줄지 모르는 일이다.

관리소장님을 공략하라

상가투자시 관리소장님은 토지투자시 이장님만큼 강력한 존재다. 공인중개사는 어떻게든 의뢰받은 물건을 거래하려 들다보니, 이성적인 판단의 정보를 주지 못한다. 특히나, 소액으로 상가를 투자하는 경우에는 경매를 통한 입찰일 경우가 많은데. 이때는 공인중개사보다 관리소장이 더 많은 정보를 주기도 한다.

그 정보의 대표적인 예가 바로 공실률과 관리비다. 상가 경매투자시에는 관리소장이 생각보다 친절하게 건물정보를 알려주는 편인데, 낙찰을 받아야 건물자체에 도움이 되기 때문이기 때문이다. 

이때, 관리비는 많이 부과되면 싸게 사는 의미가 없기에 잘 확인하고, 내가 찜해둔 상가 외 다른 건물의 납부여부와 입주종목여부, 공실과 임차기간 등을 확인하자.

이처럼 부동산에서 현장조사는 부동산 안목을 키우는데 큰 역할을 한다. 엉덩이가 무겁기보다는 다리가 가벼운 사람이 되자. 그것이 성공적인 소액상가투자의 시작이 될 것이다.