비용분담 산정방법

비용분담 산정방법

  비용분담사항은 조합설립동의사항 중의 하나로서, “토지등소유자들이 조합설립에의 동의 즉 정비사업에의 참여 여부를 결정하는 가장 기본적이고도 본질적인 사항”이다. 비용분담사항을 감당할 능력이 없는 토지등소유자는 조합설립에 동의하지 않을 수도 있기 때문이죠.

  

따라서 첫째 비용분담 여부, 둘째 비용분담이 필요한 경우에는 그 정도와 그 분담기준을, 비록 대략적이라 하더라도 조합설립 후에 다시 동의를 받을 필요가 없을 정도로, 비용분담의 구체적 내용을 조합설립동의를 받을 당시에 토지등소유자에게 제시함으로써, 토지등소유자들이 그 비용을 분담하고서 정비사업에 참여할 것인지를 판단할 수 있도록 하여야 한다.

 

 그러함에도 이의 산출방법에 관한 규정이나 이론이 정립되어 있지 않을 뿐만 아니라, “관리처분계획이 수립되기 이전에는 비용분담사항을 구체적으로 제시하기 어렵다”는 이유로, 대부분의 구역에서 이를 추상적으로만 제시하였다가 관리처분계획에서 과도한 부담금을 제시함으로써, 비용분담사항 미제시 등을 이유로 한 ‘조합설립무효 확인판결’이 속출함으로 인하여, 막대한 사업지연 또는 사업비용 낭비를 초래하고 있는 것이 현실이다.

  

따라서 비용분담사항의 산정방법에 관한 이론 정립이 절실하다고 할 것이다.

1. 비용분담의 의의

 

재개발‧재건축‧도시환경정비사업(이하 ‘정비사업’이라 한다)에서, 사업비용 조달을 위하여 조합원이 금전을 부담하는 것을 ‘비용분담’이라고 한다.

  

정비사업비는 원칙적으로 시행자(조합 등)가 부담하는 것(법 제60조제1항)이다. 즉 시행자는 조합원이 출자한 자산을 담보로 시공자 또는 금융기관 등으로부터 자금을 차입하여, 아파트 및 상가 등 부대복리시설을 건축하여 분양하고, 그 분양이익금(분양대금총액-종전재산평가총액) 등 그 사업이익금으로 정비사업비용에 충당하게 된다.

  

정비사업에서 사업이익금(사업총수입-종전재산평가액)이 ①사업비용총액을 초과할 때에는 그 이익금으로 사업비용을 커버할 수 있지만, 이 경우에도 종전재산액이 분양대금보다 적은 조합원에게는 그 부족분을 분담‧징수하여야 하며, ②사업비용총액보다 적을 때에도 그 부족분을 조합원에게 분담‧징수하여야 하는 것(법 제61조제1항)이다.

  

이렇게 조합원으로부터 분담‧징수하는 금전이 비용분담금인 것이다.

  

이 비용분담은 서술의 편의상 다음과 같이 구분하기로 한다.

  

1) 비용분담사항 : 조합설립동의를 받을 때 제시되는 것(시행규칙 제7조제3항 ‘조합설립동의서식’)

  2) 부담금 : 관리처분계획에서 제시되는 것(법 제46조제1항 및 법 제48조제1항제5호)

  3) 부과금 : 청산단계에서 제시되는 것(법 제61조제1항)

 

※법 제60조제1항(비용부담의 원칙) : 정비사업비는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다.

※법 제61조제1항(비용의 조달) : 사업시행자는 토지등소유자로부터 제60조제1항의 규정에 의한 비용과 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과‧징수할 수 있다.

※시행규칙 제7조제3항(조합설립동의서 서식)

  1,2 : 생략

  

3. 조합설립 및 정비사업 내용동의

   가.  신축건물의 설계 개요 : 공부상 대지면적(㎡), 건축연면적(㎡), 규모, 기타

   나. 건축물 철거 및 신축비용 개산액 : 철거비, 신축비, 기타사업비용

   

다. ‘나’목의 비용의 분담사항

    1) 조합정관에 따라 경비를 부과하고 징수하며, 관리처분시 가청산하고, 조합청산시 청산금을 최종 확정함

    2) 조합원의 소유자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담ㆍ배분함

    3) 시공사에 지급할 공사금액 및 사업관련 제반비용은 주택 및 부대복리시설의 일반분양 수입금과 조합원총회에서 결의되거나 서면 동의한 조합원분담금으로 우선 충당하고, 부족금이 발생할 경우 조합정관 및 관리처분기준에 따라 공평하게 분담함

 

라. 신축건축물 구분소유권의 귀속에 관한 사항 : 생략

 

※법 제46조제1항(부담금 내역 통지) : 사업시행자는 사업시행인가 고시가 있은 날로부터 21일 이내에 개략적인 부담금내역을 토지등소유자에게 통지하여야 한다

※법 제48조제1항(관리처분계획의 내용)

  - 제5호 : 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기

 

2. 비용분담사항의 제시 필요성

  

비용분담사항은 조합설립동의사항 중의 하나임에도, 대부분(부산의 경우 90%이상이 해당할 것으로 추정 : 09.3.26 부산일보 참조)의 정비사업구역에서 이를 제시하지 않고 조합설립동의를 받아서 조합을 설립하여 사업을 시행하고 있고, 이에 따라 “비용분담사항을 제시하지 않은 조합설립은 무효”라는 판결이 이미 나왔거나, 나오고 있으며, 앞으로도 이러한 조합설립무효 판결이 봇물을 이룰 것으로 전망되는데, 이럴 경우 정비사업을 중단하거나 다시 시행해야 하므로 조합원들이 큰 피해를 입을 수가 있기 때문에, 조합설립동의서를 받을 때에 비용분담사항을 설정‧제시하는 것은, 매우 중요하고 필수적이다.

 

※비용분담사항을 제시하지 않는 이유

 

 정비업자는 자체 보유기술인력(건축사와 감정평가사 등 : 령 제63조제1항 관련 별표4)의 전문지식과 축적된 정보,자료,경험을 활용하면 충분히 비용분담사항을 제시할 수 있다.

  

그럼에도 이를 제시하지 않고, “재개발하면 집값이 2~3배 오른다거나” “현재의 집과 1:1로 아파트를 보상 받는다”는 등의 거짓언행을 하여 조합설립동의를 받고 있다.

  

이에 대하여 시행자(추진위원회)는 “관리처분계획이 수립되기 이전에는 비용분담사항을 구체적으로 제시하기 어렵기 때문”이라는 이유를 들고 있으나, 실은 “비용분담사항을 제시해 놓으면, 이에 기속당하는 부담이 커서 이를 기피하려는 정비업자의 농간 때문”이라고 본다.

 

※령 제63조제1항 관련 별표4(정비사업전문관리업의 등록기준)

 

가) : 생략

 

 나) 인력확보기준

 

 (1) 다음의 어느 하나에 해당하는 상근인력을 5인 이상 확보하여야 한다. 다만, 정비사업전문관리업자가 법무법인 등(관계법령에 의한 감정평가법인ㆍ회계법인 또는 법무법인ㆍ법무법인(유한)ㆍ법무조합)과 정비사업의 공동수행을 위한 업무협약을 체결하는 경우에는 협약을 체결한 법무법인 등의 수가 1개인 경우에는 4인, 2개인 경우에는 3인으로 한다.

   

(가)건축사 또는 국가기술자격법에 의한 도시계획 및 건축분야 기술사와 건설기술관리법 시행령 제4조의 규정에 의하여 이와 동등하다고 인정되는 특급기술자로서 특급기술자의 자격을 갖춘 후 건축 및 도시계획 관련업무에 3년 이상 종사한 자

   (나)감정평가사ㆍ공인회계사 또는 변호사

   (다)법무사 또는 세무사

   

(라)정비사업 관련 업무에 5년 이상 종사한 다음 해당자

① 공인중개사

   ② 정부기관ㆍ정부투자기관ㆍ대한주택공사ㆍ한국감정원에서 근무한 자

       ③ 도시계획ㆍ건축ㆍ부동산ㆍ감정평가 등 정비사업 관련분야의 석사 이상의 학위 소지자

       ④ 2003.7.1 당시 관계 법률에 의하여 주택재개발ㆍ주택재건축사업의 시행을 목적으로 하는 토지등소유자, 조합 또는 기존의 추진위원회와 민사계약을 하여 정비사업을 위탁받거나 자문을 한 업체에 근무한 자로서, 정비업자의 업무 중 ‘2)~6)’을 수행한 실적이 국토해양부장관이 정하는 기준에 해당하는 자

  (2)위의 인력확보기준을 적용함에 있어, (1)의 (가)ㆍ(나)의 인력은 각각 1인 이상을 확보하여야 하며, (1)의 (라)의 인력이 2인을 초과하는 경우에는 2인으로 본다.

 

※비용분담과 관련한 ‘조합설립무효확인’ 판례

  

1) 재건축사업에서의 판례

   

ｏ 대법원98다15996 (1998.6.26 선고) : 비용분담에 관한 사항은 재건축결의 내용 중에서 가장 중요하고 본질적인 부분으로서, 재건축의 실행단계에서 다시 비용분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준을 정하여야 하고 이를 정하지 아니한 재건축 결의는 특별한 사정이 없는 한 무효이다.

   

ｏ 대법원2005다19552 (2006.2.23 선고) :  재건축결의를 할 때에는 건물철거 및 신건물 건축에 소요되는 비용의 개산액과 그 분담에 관한 사항을

누락하여서는 아니 되고, 이를 정하는 방법은 재건축의 실행단계에서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 기준을 정하면 족하다.

  

 ｏ 대법원2004다7408  (2006.7.4 선고) : 재건축 실행단계에서 다시 비용분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준을 정하지 아니한 재건축 결의는 무효다. 재건축 비용분담에 관한 사항이, 그 내용을 사전에 조합원들에게 고지하지 않고, 조합원총회에서 결의를 취득하지도 못하였고, 그 내용 또한 형평에 반하는 것이면 그 효력이 인정될 수 없다.

  

2）재개발사업에서의 판례

   

ｏ 부산지법2008구합1291호 (2008.7.24 선고) : 조합설립동의 요건에 하자가 있음에도(비용분담사항의 일부항목 기재누락) 불구하고, 이를 간과하여 조합설립인가처분을 한 경우. 그 인가처분에는 고유의 위법이 있으므로 인가처분무효확인을 구할 법률상 이익이 있다. 비용분담사항의 일부항목이 기재 누락된 경우, 설사 그 후 사업시행인가, 관리처분계획 수립 등이 진행되었다 하더라도 그간 분쟁이 계속되어오는 등의 사정으로 보아 그 하자가 치유되었다고 할 수 없고, 비용분담사항의 일부항목이 기재 누락된 조합설립동의서는 효력이 없어 동의율이 0%이다.

  

3) 도시환경정비사업에서의 판례

   

ｏ 서울고법 2008나38341 (2009.3.19)

   

 - 비용분담사항 및 소유권귀속에 관한 사항은 토지등소유자들로 하여금 자신들이 어느 정도의 비용을 투입하여 어느 정도 규모의 신축건물을 소유할 수 있는지에 관한 기초지식을 제공함으로써 정비사업에 참가할 것인지 여부를 결정하는 기준이 되는 가장 중요하고 본질적인 사항이다.

    - 동의 당시의 설계개요나 사업비용이 변경됨으로써 비용분담 및 소유권 귀속의 변경에 현저하게 영향을 미치는 경우에는 조합설립동의의 변경사항(법 제16조제1,2항)에 해당한다.

    - 조합설립동의 당시에는 대강의 분담액 또는 산출기준으로 대신할 수 있다 할 것이나, 이 분담액 또는 산출기준도 사업실행단계에서 다시 합의를 하지 않아도 될 정도로, 또는 장차 사업에 참가할 경우에 그 비용을 어떻게 분담할 것인지를 예측할 수 있을 정도로 구체적이어야 한다.

    - 따라서 비용분담사항 및 소유권 귀속에 관한 사항을 누락하는 등 위의 사항에 반하는 조합설립동의는 무효이다.

 

3. 비용분담사항의 제시 시기

  

비용분담사항을 언제 제시하여야 하느냐?에 대하여는 명확한 규정이 없다.

  

그러나 비용분담사항은 ①조합설립동의사항 중의 하나라든지 ②개략적인 사업시행계획서의 내용 중의 하나인(건교부 고시 운영규정 제30조제4호) 규정으로 볼 때, 이 두 가지 업무가 추진위원회의 업무이므로, 추진위원회가 조합설립동의서를 받을 당시에 토지등소유자에게 제시하여야 할 것이다.

  

이는 “비용분담사항을 구체적으로 제시하지 않고 받은 조합설립동의는 무효”라는 판례를 보더라도 분명하다고 할 것이다.

 

※건교부고시 운영규정 제30조(개략적인 사업시행계획서의 내용)

   - 제4호 : 사업비의 분담에 관한사항

4. 비용분담사항의 산정자

 

 비용분담사항은 누가 산정하여야 하느냐?에 대하여도 명확한 규정은 없다.

  

그러나 비용분담사항은 개략적인 사업시행계획서의 내용 중의 하나로서 ①개략적인 사업시행계획서 작성은 추진위원회의 업무로서(법 제14조제1항제3호), 추진위원회는 개략적인 사업시행계획서 작성을 건축사사무소에게 용역을 줄 수도 있고(건교부고시 운영규정 제5조제2항), ②사업시행계획서 작성은 정비업자에게 위탁할 수 있는 업무(법 제69조제1항제3호)(실제로도 정비업자에게 위탁하고 있음)이며, 개략적인 사업시행계획은 사업시행계획의 축소판 즉 청사진과 같은 것이므로, 개략적인 사업시행계획서의 작성을 정비업자에게 용역을 줄 수도 있을 것이다.

  

이상의 규정으로 볼 때 개략적인 사업시행계획서의 작성은 건축사사무소에 용역을 줄 수도 있고, 정비업자에게 용역을 줄 수도 있지마는, 정비업자는 자체 보유기술인력(건축사, 감정평가사 등)의 전문지식과 정비사업에 관한 축적된 정보,자료,경험을 가지고 있으므로 이를 활용할 수 있는 사정으로 볼 때, ①추진위원회가 ②정비업자에게 용역을 주어 작성‧제시하는 것이 일관성이 있고 보다 더 효과적일 것이다.

 

※법 제14조(추진위원회의 업무)제1항

 

 - 제3호 : 개략적인 사업시행계획서의 작성

 

※건교부고시 운영규정 제5조제2항 : 추진위원회는 개략적인 사업시행계획서의 작성을 위하여 필요한 경우 건축사사무소 등과 용역계약을 체결할 수 있다.

 

※법 제69조(정비업자에게 위탁할 수 있는 업무)제1항

   - 제3호 : 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성

 

※정비사업에 관한 정보‧자료 수집방법

  정비업자 협회의 홈페이지에 정비업자들이, 자신이 수주하여 수행한 정비사업에 관한 정보‧자료를 입력 및 열람할 수 있도록 하면 좋을 것이다.

5. 비용분담사항 산정 시 유의사항

 

 

 가. 인근의 유사 사업장의 분양과 사업비용 등에 관한 사례를 참고하여 산정한 후, 여건의 비교, 사업완료예정시점까지의 예상물가변동 등을 참고하여 보정하는 방법으로 최대한 정확성을 기하도록 노력하여야 하고, 그 내용 및 자료들을 보존하여 이후의 사업관리에 활용하도록 한다.

 

나. 정비사업은 그 사업비용을 최종적으로는 조합원이 전적으로 부담하는 사업이므로, 사업초기에 “사업성 정도”를 검토‧제시하는 것이 매우 중요하다.

  

이 사업성 검토는 정비업자에게 용역을 줄 수 있는 업무(법 제69조제1항제3호)이므로, 규정상으로는 정비업자를 선정한 후에 용역을 주어야 한다.

  

그러나 정비업자를 선정할 때 그 입찰참가서류에 ①사업성검토서와 ②정비사업로드맵을 작성‧제시하게 하는 것이 매우 바람직하다고 본다.

  

이렇게 하면 ①입찰에 참가하는 정비업자의 능력을 비교‧평가할 수 있고 ②보다 정확한 사업성 검토를 할 수 있으며 ③년도별 자금소요도 가늠할 수 있다. 뿐만 아니라 ④토지등소유자를 통합하고 설득하는 자료로도 활용할 수 있어서, 신속하고 계획적인 사업시행을 가능하게 할 것이다

 

※‘사업성 검토서’ 서식

 

∙정비사업의 개요(기본계획에 입각하여 작성)

  - 정비사업의 명칭

  - 정비대상구역의 면적

  - 건축규모 : 지하( )층 / 지상 ( )층, 총(  )세대

  - 기타

 

∙사업성 판단

  

 - 사업기간 : ‘재개발로드맵’에 의한 총사업예상기간

  - 대상구역면적, 건축연면적, 용적률 등 : 기본계획에 의거 판단하되 필요 시 세분화 가능

  - 수입(예상액) : 총분양금액 + 기타 수입예상액

  - 지출(예상액) : 종전재산평가액, 정비구역 지정비(정비계획 수립비 포함), 정비업자 업무용역비, 기타업자별 업무용역비, 철거공사비, 건축공사비, 건축설계비, 공사감리비, 추진위원회 운영비(상근 임직원 임금+회의비+회의수당+사무행정비 등 포함), 기타 비용(개발부담금+차입금이자+감정평가비+등기비+회계감사비 등등)

  - 손익(예상액) : 수입-지출

  - 아파트 및 부대시설 분양실적 (예상)

∙조합원 분양실적 (예상)

∙일반분양실적 (예상)

∙손익분기점 : 건축한 아파트 및 부대시설이 어느 정도 분양되면 사업비용을 충당할 수 있는 지를 가늠.

※정비사업로드맵 

법정절차	세  부   절  차
	임무(기능)	소요업자	소요기간	소요비용액	비용액 산출기준

 

6. 비용분담사항의 산정요소

  

비용분담사항을 산정하기 위해서는, 예상되는 사업수입과 그 수입금으로 충당해야할 총지출을 망라하여, 예상 사업손익을 산출한 다음, 이를 조합원에게 어떻게 분담시킬 것인가를 정하여야 한다.

  따라서 ①예상 사업수입금총액 ②예상 종전재산평가총액 ③예상 제 사업비용총액이 그 산정요소가 되는데 그 세부항목은 다음과 같다.

대 항목		소 항목
수임금	예상 사업수입금액	1)신축건물분양대금  2)기타 수입
지출금	예상 종전재산평가액	종전재산평가액
	예상 제 사업비용액	1)정비업자 용역비    2)정비구역 지정비 3)설계비             4)철거비 5)건축공사비         6)공사감리비 7)감정평가비         8)외부회계감사비 9)이전등기수수료     10)추진위원회 운영비 11)조합운영비        12)기반시설부담금 13)세입자 주거이전비 14)영업손실보상 15)차입금이자/연체료 16)소송비용 17)동의서 징구비     18)공고비용

 

7. 비용분담사항 산정요소별 산정

 

가. 예상 사업수입금총액의 산정

   ｏ 총수입 = 신축건물 분양금 총액 + 기타 수입

   ｏ 신축건물 분양금

구분	평형	분양총면적	분양단가	분양금총액	비고
아파트
	소계
상가 등
	소계
계

 ｏ 기타 수입 : 정비기반시설관리자의 비용부담금(법 제62조제2항), 보조금(법 제63조제3항)

 ※법 제62조제2항(정비기반시설관리자의 비용부담) : 사업시행자는 정비사업을 시행하는 지역에 전기‧가스 등의 공급시설을 설치하기 위하여 공동구를 설치하는 경우에는 다른 법령에 의하여 그 공동구에 수용될 시설을 설치할 의무가 있는 자에게 공동구의 설치에 소요되는 비용을 부담시킬 수 있다.

 ※법 제63조제3항(보조 및 융자) : 국가 또는 지방자치단체는 시장‧군수가 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업에 소요되는 비용의 일부를 보조 또는 융자하거나 융자를 알선할 수 있다.

※붙임서류 : 1)분양단가 산정근거자료   2)정비사업로드맵   3)기타 수입금 산정근거자료

 나. 예상 사업지출금총액의 산정

  

  1) 종전재산가액의 산정

     개별공시가격에는 토지 및 건물의 특성이 이미 반영되어 있고, 개발이익은 제외하여야 하므로(공익보상법 제70조), 개별공시가격을 기준하여 일정 비율로 산정한 후, 물가변동 등을 참고로 가격보정을 한다.

  ※공시가격 기준으로 평가할 경우, 설사 종전재산이 저평가되었다하더라도, 그 저평가된 만큼 사업이익금이 늘어나기 때문에 총체적인 측면에서는 손익에 영향이 없다고 할 것이다.

 

  2) 제 사업비용액의 산정

     유사한 사업장의 실제발생비용을 참고로 하되, 협회에서 정한 기준가격과 여건, 향후의 물가변동 등을 참고로 가격보정을 한다.

    가) 정비업자 용역비

    나) 정비구역 지정비

    다) 설계비

    라) 철거비

    마) 건축공사비

    바) 공사감리비

    사) 감정평가비

    아) 외부회계감사비

    자) 이전등기수수료

    차) 추진위원회 운영비 : 인건비+사무비+각종 회의비 등

    카) 조합운영비 : 인건비+사무비+각종 회의비 등

    타) 기반시설부담금

    파) 세입자 주거이전비 및 이사비 : 공익보상법 시행규칙 제54조 및55조

    하) 영업손실보상 : 공익보상법 시행규칙 제45조 및 52조

    거) 차입금이자/연체료

    너) 소송비용

    더) 동의서 징구비

    러)공고비용 

 다. 비용분담사항의 산정

    

지금까지의 비용분담사항을 산정하는 예를 볼 것 같으면 “예상사업수입총액-예상사업비용총액=예상사업수익”으로 산출하여, 예상종전재산평가총액을 공제하지 않고 있다.

  이는 ①분양신청자가 분양대금을 납부할 때 종전재산평가액을 초과하는 금액만 납부하는 현실과 맞지 않으며, ②예상사업수익이 예상 종전재산평가총액만큼 과장되는 모순이 있다.

  따라서 이러한 방식은 비용분담사항 산정방식으로는 적합하지 않으므로 다음과 같이 비용분담사항을 산정하여야 할 것이다.

  

첫째로 예상 사업수입총액과 예상 사업지출총액 뿐만 아니라 예상 종전재산평가총액을 고려하여 예상사업순손익을 산출한 다음, 둘째로 이 예상 사업순손익을 조합원 각자에게 배분한 후 셋째로 조합원 각자가 분양신청한 분양대금과 조합원 각자의 종전재산평가액 등을 견주어서 그 차액을 비용분담금으로 납부하게 하거나 환급하여야 할 것이다.

  

이를 산출식으로 나타내면 다음과 같다.

    

    1) 예상 사업총수입-예상 종전재산평가총액-예상 사업비용총액=예상 사업순손익

    2) 조합원별 예상 비용분담금=조합원별 예상 종전재산평가액-조합원별 분양대금±예상 사업순손익액*조합원별 예상 종전재산평가액÷예상 종전재산평가총액

    ☞ 1)의 식에서는 손해 또는 이익이 날지 및 그 정도를 알 수 있다.

    ☞ 2)의 식에서는 조합원 각자의 분담금 또는 환급금의 정도를 알려주는데, 만약 ‘-값’이 나오면 조합원이 분담금으로 납부해야 하고, ‘+값’이 나오면 조합원이 환급받아 가는 것이다.